鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
浜松中央 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中央 5-17

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　庄古　延寛

TEL.

鑑定評価額

18,500,000 円

１㎡当たりの価格

98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中央区和地山２丁目８番２｢和地山２－８－１７｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層の各種小売店舗が建ち並ぶ路線商業地域	東14.8m国道	水道、ガス、下水	浜松 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

浜松市の行政区再編により、
令和６年１月１日に中区から
中央区に区名変更。

街

路

１４．８ｍ国道

交通

施設

ＪＲ浜松駅北西方

3.5km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗のほか住宅も見られる路線商業地域であり、特段の変動要因は無く、当面は現状を維持するものと予測する
。商業繁華性は今一歩であるが、背後住宅地とのバランスから、地価は堅調に推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市中心市街地に比較的近い幹線道路沿いの商業地域及びその周辺の商住混在地域である。主な需要者
は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者及び中小法人である。店舗のほか一部住宅等も見られる大学近くの路線商業
地域で、商業繁華性は今一歩であるが、背後住宅地とのバランスから、需要は概ね堅調である。需要の中心となる価格
帯は、対象標準地と同程度の規模の土地で１，８００万円～２，０００万円と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と代替競争関係が認められる取引事例を採用して求められており、市場性を反映した実証的な価
格である。収益価格は収益性を反映した価格であるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試
算された。市場参加者は周辺での取引価格など、市場性を重視して取引を行うものと判断されることから、本件では、
比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

社会経済活動の正常化に伴い、旧中区の商業
地の需要も回復傾向にあるが、エリアおよび
画地条件により、地価の変動にやや開差が見
られる。

小売店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、一部で
住宅への移行も見られる。直近では地域に大
きな変動要因は見られない。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中央 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０６１２ -21	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15.3m国道、中間画地		近商 (80,300)
b	Ｋ０６１２ -26	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	東14m国道、中間画地		近商 (71,200)
c	Ｋ０６１５ -58	浜松市中区		更地	（　）	長方形	南東25m国道、北西4.8m、二方路		準住居 (70,200)
d	Ｋ０６０６ -55	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	南東20m市道、北東6m、北西6m、三方路		１住居風致地区 (40,200)
e	Ｋ０６０７ -67	浜松市中区		更地	（　）	不整形	南10m市道、西5.4m、北5.4m、三方路		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,844	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,479	100 [ 109.8]	96,975	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,000
b	(　 ) 107,211	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,069	100 [ 112.0]	96,490		96,500
c	(　 ) 107,720	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	107,509	100 [ 107.2]	100,288		100,000
d	(　 ) 92,093	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 107.0]	123,569	100 [ 121.1]	102,039		102,000
e	(　 ) 81,923	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.3]	97,386	100 [ 105.1]	92,660		92,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -14.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,000 円／㎡]

浜松中央 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,769,298	765,244	3,004,054	2,642,280	361,774	（　0.9748） 352,657	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,503,340 円　　　　（　 39,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中央 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	189 ㎡	9.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 14.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗　フロア貸し、２階はファミリータイプ　・平均専用面積４５㎡・総戸数２戸

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段と共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	90.0	90.00	2,266	203,940	6.0	1,223,640
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,473	132,570	2.0	265,140
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	90.0	180.00		336,510		1,488,780
								0

⑨年額支払賃料	336,510 円　×　12ヶ月　＝　 4,038,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,038,120 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 282,668 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,755,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,488,780 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,846 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,769,298 円　　　　（　 19,943 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０６０５　　　　-3	2,044 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,277 円/㎡　月額支払賃料（　 2,266 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０６１３　　　　-6	2,603 ( 2,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,283
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中央 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,000 円	38,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,144 円	4,038,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 329,800 円	38,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,800 円	38,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,800 円	38,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 765,244 円　（　　　　　　 4,049 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,800,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,642,280 円（　　　　　 13,980 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,769,298 円
②総費用	765,244 円
③純収益　①－②	3,004,054 円
④建物等に帰属する純収益	2,642,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	361,774 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	352,657 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,866 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,503,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浜松中央 5-17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浜松市中区和地山二丁目８番２	0804000678346-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
浜松中央 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中央 5-17

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　渡辺　力也

TEL.

鑑定評価額

18,500,000 円

１㎡当たりの価格

98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中央区和地山２丁目８番２｢和地山２－８－１７｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層の各種小売店舗が建ち並ぶ路線商業地域	東14.8m国道	水道、ガス、下水	浜松 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

バス通り沿いの古くからの商
業地域

街

路

１４．８ｍ国道

交通

施設

ＪＲ東海道本線浜松駅
北西方
3.5km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一部で住宅への転換もあるが特別な変動要因は見られず、今後も小規模店舗を中心とした商業地域として現状を
維持すると予測する。経済の回復傾向から堅調な需要があり、当面地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市中心部から郊外にかけての幹線道路沿いにある路線商業地域及びその周辺の商住混在地域を内包す
る圏域である。需要者は県内外の法人、個人事業者が中心となる。小規模店舗が多く繁華性はやや低位にあるが、価格
水準が背後の住宅地域と概ね同水準で、値頃感もあり需要は堅調である。価格は取引当事者の属性や規模等により個別
性が強いが、標準的規模の土地で総額２，０００万円程度が取引の中心と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地周辺では賃貸物件もみられるが、自用の低層建物が中心となる地域で、賃料や収益性が土地価格に与える影響は
相対的に小さく、地価を反映した賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は市
場性を反映した実証的かつ客観的な価格であるため説得力を有する。以上より、本件では比準価格を採用し、収益価格
は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は足元で緩やかに回復しており、資源価
格高騰等による先行き不透明感は拭えないも
のの、旧中区の商業地の需要は堅調に推移し
ている。

商業繁華性に大きな変化はないものの、価格
水準には値頃感があり需要は堅調に推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中央 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０６０７ -43	浜松市中区		建付地	（　）	不整形	東25m国道、西4.1m、角地		準住居 (70,200)
b	Ｋ０６０９ -21	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ整形	北27m県道、東32m、南6m、三方路		近商 (90,300)
c	Ｋ０６１２ -21	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15.3m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	Ｋ０６１２ -26	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	東14m国道、中間画地		近商 (71,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,405	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	106,962	100 [ 109.8]	97,415	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,400
b	(　 ) 118,703	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	109,207	100 [ 110.3]	99,009		99,000
c	(　 ) 105,844	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,479	100 [ 109.8]	96,975		97,000
d	(　 ) 107,211	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,069	100 [ 109.1]	99,055		99,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,000 円／㎡]

浜松中央 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,794,500	764,758	3,029,742	2,642,280	387,462	（　0.9748） 377,698	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,036,128 円　　　　（　 42,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中央 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	189 ㎡	9.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 14.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階共同住宅（ファミリータイプ２戸、平均専有面積４５㎡）。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	90.0	90.00	2,244	201,960	6.0	1,211,760
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,480	133,200	2.0	266,400
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	90.0	180.00		335,160		1,478,160
								0

⑨年額支払賃料	335,160 円　×　12ヶ月　＝　 4,021,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,021,920 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 241,315 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,780,605 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,478,160 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,895 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,794,500 円　　　　（　 20,077 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０６０７　　　　-4	2,358 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,255 円/㎡　月額支払賃料（　 2,244 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０６１５　　　　-3	1,917 ( 1,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,173
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中央 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,000 円	38,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,658 円	4,021,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 329,800 円	38,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,800 円	38,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,800 円	38,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 764,758 円　（　　　　　　 4,046 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,800,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,642,280 円（　　　　　 13,980 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,794,500 円
②総費用	764,758 円
③純収益　①－②	3,029,742 円
④建物等に帰属する純収益	2,642,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	387,462 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	377,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,998 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,036,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浜松中央 5-17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浜松市中区和地山二丁目８番２	0804000678346-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考