別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浜松中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.
鑑定評価額 99,400,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区板屋町１０２番１３外
 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4F1B		 中層の店舗、事務所
が建ち並ぶ商業地域
 南10m市道 水道、ガス、下水 浜松

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ浜松駅北側に広がる中心
商業地域の一角を形成する地
域		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅北方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ現状を維持していくものと予測する。新型コロナウイルス感染症の５類
移行等により客足は回復傾向にあることから、地価は当面やや強含みに推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅を中心とする準高度商業地域である。需要者は浜松市及びその周辺市町で事業を行う法人、個
人、開発業者等である。近隣での不動産取引は少ないため、需要の中心となる価格帯は見い出せないが、概ね坪８０万
円から坪１００万円程度が一つの目安である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産から得られる収益に着目した理論
的な価格である。標準地は浜松市の中心商業地域に所在するが、賃貸収入に基づく収益性だけでなく、資産保有目的や
将来の成長を期待した投資目的等で、周辺地価相場を参考に取引される傾向がある。よって、本件では比準価格を重視
し、収益価格を関連付け、一般的要因及び周辺地域の需給動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    247,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中 5-3                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    249,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化に伴って中心商業地域の商
況は大きく改善しており、地価は強含みに推
移している。


中心商業地域の一角を形成する地域で、客足
の増加により出店需要、投資需要が回復傾向
にある。


格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６０１

-49		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東36m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b Ｋ０６０１

-92		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東36m市道、
北6m、角地
商業

(100,600)
c Ｋ０６１５

-12		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
中間画地
商業

(90,600)
d Ｋ０６０１

-6		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
e Ｋ０６１７

-39		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西36m国道、
東2m、二方路
商業

(90,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
287,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
290,749 		 100
[ 109.1]
266,498 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
266,000 
b (　           ) 
237,035  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
293,970 		 100
[ 116.5]
252,335 
252,000 
c (　           ) 
181,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
183,481 		 100
[  74.6]
245,953 
246,000 
d (　           ) 
243,057  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
327,641 		 100
[ 121.0]
270,778 
271,000 
e (　           ) 
495,596  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
499,065 		 100
[ 100.4]
497,077 
497,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.3 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    259,000 円／㎡]  



浜松中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,670,321 
8,285,172 
25,385,149 
21,876,300 
3,508,849 		 （　0.9522）
3,341,126 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     72,633,174 円　　　　（　    183,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 270.00 ＲＣ5 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   396 ㎡     18.2 m x   21.9 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗・２階は事務所のフロアー貸し、３～５階はワンルームタイプ平均専有面積約２７㎡・総戸数２４戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
70.0 
189.00 
3,560 
672,840 		 6.0  4,037,040 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
270.00 
80.0 
216.00 
2,621 
566,136 		 6.0  3,396,816 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
270.00 
80.0 
216.00 
2,390 
516,240 		 2.0  1,032,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
78.0 
1,053.00 

2,787,696 		 10,531,296 
0 
⑨年額支払賃料      2,787,696 円　×　12ヶ月　＝　      33,452,352 円 
⑩a共益費（管理費）             164 円／㎡　×　   1,053.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,072,304 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 事務所部分について８００円／㎡と査定し、全体有効面積で按分した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,524,656 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,953,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,570,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,531,296 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,521 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,670,321 円　　　　（　        85,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６１２
　　　　-2		 3,687  
(   3,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[130.0]
2,754 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,634 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,621 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｋ０６１３
　　　　-3		 2,388  
(   2,368) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,514 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,635,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,841,972 円  　　　       35,524,656　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      374,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,779,500 円  　　　　    327,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,285,172 円　（　　　　　　        20,922 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 327,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,876,300 円  
（　　　　　        55,243 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,670,321 円      
②総費用 8,285,172 円      
③純収益　①－② 25,385,149 円      
④建物等に帰属する純収益 21,876,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,508,849 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,341,126 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,437 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,633,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     183,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区板屋町１０２番１３
 0804000044607-0000
2 　浜松市中区板屋町１０２番１４
 0804000044608-0000
3 　浜松市中区板屋町１０２番１５
 0804000044609-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浜松中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生   TEL.
鑑定評価額 99,400,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区板屋町１０２番１３外
 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4F1B		 中層の店舗、事務所
が建ち並ぶ商業地域
 南10m市道 水道、ガス、下水 浜松

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.2 ｍ、奥行　約　　  21.9 ｍ、規模　　       396 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 再開発地区北側に位置する既
成の商業地域		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 浜松駅北方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 浜松市の中心商業地域の一角として、当面の間現状を維持すると予測する。コロナ禍で悪化した商況は回復傾向
であり、立地条件に優れ、不動産投資需要が強いことから、地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市の中心商業地域一円である。需要者は資本力のある地元事業者や県内外の法人、不動産投資家等で
ある。飲食店が多い中心商業地域の一角で立地環境に優れており、コロナの５類移行もあって客足は大幅に回復してい
ることから、地価は上昇傾向である。需要の中心となる価格帯は、規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、中
庸化は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は賃貸用建物を中心とする商業地域であり、収益価格は重要な指標となるが、希少性の高い立地環境にあり、
実際の取引ではキャピタルゲイン等を目的として周辺の取引相場を参考に意思決定される傾向がある。したがって、実
証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    247,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　浜松中 5-3                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    249,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行等により経済はほぼ正
常化し、立地による違いはあるが、商業地の
地価は概ね回復傾向にある。


新型コロナの５類移行により、飲食店の多い
当地域の客足は回復傾向が顕著であり、地価
は強含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６０１

-49		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東36m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b Ｋ０６０１

-6		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
c Ｋ０６０１

-51		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d Ｋ０６０９

-19		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西40m市道、
北21m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
287,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
290,749 		 100
[ 108.1]
268,963 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
269,000 
b (　           ) 
243,057  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
327,641 		 100
[ 126.4]
259,210 
259,000 
c (　           ) 
225,660  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
303,588 		 100
[ 122.3]
248,232 
248,000 
d (　           ) 
233,298  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
256,452 		 100
[  98.5]
260,357 
260,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    259,000 円／㎡]  



浜松中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,358,555 
8,196,812 
25,161,743 
21,608,700 
3,553,043 		 （　0.9522）
3,383,208 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     73,548,000 円　　　　（　    186,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 270.00 ＲＣ5 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   396 ㎡     18.2 m x   21.9 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗・２階は事務所のフロア貸し、３～５階はワンル－ムタイプ・平均専有面積約２７㎡・総戸数２４戸の共同住宅。 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 エントランス、階段等共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
70.0 
189.00 
3,545 
670,005 		 6.0  4,020,030 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
270.00 
80.0 
216.00 
2,651 
572,616 		 6.0  3,435,696 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
270.00 
80.0 
216.00 
2,342 
505,872 		 2.0  1,011,744 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
78.0 
1,053.00 

2,760,237 		 10,490,958 
0 
⑨年額支払賃料      2,760,237 円　×　12ヶ月　＝　      33,122,844 円 
⑩a共益費（管理費）             164 円／㎡　×　   1,053.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,072,304 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 事務所部分について８００円／㎡と査定し全体有効面積で按分した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,195,148 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,935,733 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,259,415 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,490,958 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,140 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,358,555 円　　　　（　        84,239 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６０６
　　　　-4		 2,084  
(   2,079) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,665 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,664 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,651 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｋ０６１３
　　　　-5		 2,579  
(   2,573) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,662 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,615,000 円  　　　　    323,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,815,612 円  　　　       35,195,148　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      374,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,745,500 円  　　　　    323,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       323,000 円  　　　　    323,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       323,000 円  　　　　    323,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,196,812 円　（　　　　　　        20,699 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 323,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,608,700 円  
（　　　　　        54,567 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,358,555 円      
②総費用 8,196,812 円      
③純収益　①－② 25,161,743 円      
④建物等に帰属する純収益 21,608,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,553,043 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,383,208 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,543 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,548,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     186,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区板屋町１０２番１３
 0804000044607-0000
2 　浜松市中区板屋町１０２番１４
 0804000044608-0000
3 　浜松市中区板屋町１０２番１５
 0804000044609-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考