鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
浜松中央 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中央 5-3

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　山田　幹根

TEL.

鑑定評価額

16,900,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中央区砂山町３４０番１０				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,500)
	1:1.5	空地	中低層の店舗兼事務所ビル等が見られる商業地域	南25m市道	水道、ガス、下水	浜松 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 95 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅南大通り沿いの商業地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

ＪＲ東海道本線　　　
浜松駅東方
450m

法令

規制

商業
(90,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

格別の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。浜松駅まで徒歩圏内の商業地域であり、繁華
性は高くないが需要は安定しており、地価は微増傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市中心部外縁の商業地域である。需要者の中心は市内の個人又は法人事業者である。ＪＲ浜松駅まで
徒歩圏で利便性が良く、コロナ禍からの経済活動再開の動きもあり、需給は安定的に推移している。商業地域の取引価
格は、街路条件、店舗集積の程度、画地規模等によりばらつきが大きく中心価格帯は一様には把握し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の現実の取引価格から求められており実証的な価格で説得力は高い。収益価格は対象標準地の
画地規模、賃貸市場の動向等を考慮して建物を想定し試算しているが、土地価格に見合う賃料が得られないことから低
位に求められた。本件では不動産の市場性を反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考に、中心部外縁の不動産市
況にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高騰の影響はみられるが、コロナ禍から
の経済活動再開の動きにより景気は回復傾向
にあり、商業地の需要は底堅さがみられる。

ＪＲ浜松駅まで徒歩圏内の利便性の良い商業
地域で、不動産市況は概ね安定的に推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中央 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０６１０ -71	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15.5m市道、中間画地		商業 (90,500)
b	Ｋ０６１５ -21	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東19m国道、西7m、角地		近商 (100,300)
c	Ｋ０６０７ -39	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	Ｋ０６１７ -6	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ台形	北25m県道、中間画地		近商 (90,300)
e	Ｋ０６１５ -2	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,689	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,369	100 [ 83.4]	127,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 105,835	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	98,401	100 [ 73.1]	134,611		135,000
c	(　 ) 99,725	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,822	100 [ 80.5]	125,245		125,000
d	(　 ) 95,431	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,530	100 [ 83.5]	116,802		117,000
e	(　 ) 72,100	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,461	100 [ 61.1]	118,594		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.8	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

浜松中央 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,533,176	1,221,032	4,312,144	3,963,420	348,724	（　0.9748） 339,936	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,232,681 円　　　　（　 53,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中央 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	135 ㎡	9.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階はフロア貸しの事務所、建物階層は賃貸市場動向を考慮した。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

店舗事務所のレンタブル比を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	2,500	187,500	6.0	1,125,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	100.00	80.0	80.00	1,945	155,600	6.0	933,600
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	78.3	235.00		498,700		2,992,200
								0

⑨年額支払賃料	498,700 円　×　12ヶ月　＝　 5,984,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 235.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,984,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 478,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,505,648 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,992,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,528 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,533,176 円　　　　（　 40,986 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０６１３　　　　-5	2,579 ( 2,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [ 80.0]	2,610	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０６１７　　　　-1	2,065 ( 1,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,415
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中央 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	291,000 円	58,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,532 円	5,984,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 494,700 円	58,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,200 円	58,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,200 円	58,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,221,032 円　（　　　　　　 9,045 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,200,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,963,420 円（　　　　　 29,359 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,533,176 円
②総費用	1,221,032 円
③純収益　①－②	4,312,144 円
④建物等に帰属する純収益	3,963,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	348,724 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	339,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,232,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浜松中央 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浜松市中区砂山町３４０番１０	0804000330298-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
浜松中央 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中央 5-3

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　坂井　悠人

TEL.

鑑定評価額

16,900,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中央区砂山町３４０番１０				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,500)
	1:1.5	空地	中低層の店舗兼事務所ビル等が見られる商業地域	南25m市道	水道、ガス、下水	浜松 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 95 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部外縁に位置する商業地
域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

ＪＲ浜松駅東方

450m

法令

規制

商業
(90,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

浜松駅南口付近の大通り沿いに位置する商業地域である。利便性良好な地域であり、需要及び地価はやや強含み
で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松駅周辺に広がる幹線道路沿いの商業地域を中心に形成されている。需要者の中心は地元法人又は個人
事業主等である。市場の需給動向として、経済活動の正常化に伴い出店需要は回復傾向にあり、市場は総じて堅調に推
移している。当地域は浜松駅より徒歩圏に位置するほか、沿道では新規開発もみられるなど需要は堅調で、地価はやや
上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯について、取引自体少なくまた個別事情に応じて一様ではなく見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は低層店舗、店舗事務所が多い商業地域に存する。比準価格は相対的に高い規範性を有する事例を重視して
試算した。収益価格は対象標準地の画地規模等を考慮して最適建物を想定したが、賃料水準は元本価値に比べ割安な水
準にとどまるため、低位に求められた。従って実証的な比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、単価と総額と
の関連に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は緩やかに持ち直している。企業業
績及び大型小売店・専門量販店の売上は回復
傾向にあり、地域経済は堅調に推移している
。

利便性良好な商業地域であり、沿道では新規
開発もみられ、土地需要及び地価は堅調に推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中央 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０６０７ -59	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東7.5m、角地		近商 (90,200)
b	Ｋ０６１３ -34	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、南東5.8m、角地		近商 (100,200)
c	Ｋ０６１３ -82	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東19.2m市道、北西5.9m、角地		商業 (100,400)
d	Ｋ０６０７ -18	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、西7m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,819	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	96,705	100 [ 79.3]	121,948	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 105,719	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	104,164	100 [ 85.3]	122,115		122,000
c	(　 ) 159,163	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	152,796	100 [ 115.3]	132,520		133,000
d	(　 ) 124,139	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	121,246	100 [ 99.2]	122,224		122,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.3	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

浜松中央 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,624,324	1,233,289	4,391,035	4,004,280	386,755	（　0.9748） 377,009	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,021,468 円　　　　（　 59,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中央 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	135 ㎡	9.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所、フロア貸し

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

階段室等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	2,537	190,275	6.0	1,141,650
							0.0	0
2～ 3	事務所	100.00	80.0	80.00	1,979	158,320	6.0	949,920
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	78.3	235.00		506,915		3,041,490
								0

⑨年額支払賃料	506,915 円　×　12ヶ月　＝　 6,082,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 235.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,082,980 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 486,638 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,596,342 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,041,490 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,982 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,624,324 円　　　　（　 41,662 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０６１４　　　　-4	2,536 ( 2,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,684	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,550 円/㎡　月額支払賃料（　 2,537 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０６１７　　　　-1	2,065 ( 1,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,415
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中央 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,000 円	58,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	182,489 円	6,082,980　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 499,800 円	58,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,800 円	58,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,800 円	58,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,233,289 円　（　　　　　　 9,135 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,800,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,004,280 円（　　　　　 29,661 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,624,324 円
②総費用	1,233,289 円
③純収益　①－②	4,391,035 円
④建物等に帰属する純収益	4,004,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	386,755 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	377,009 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,793 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,021,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浜松中央 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浜松市中区砂山町３４０番１０	0804000330298-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考