別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
浜松中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　木村　満義   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 612,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区鍛冶町３２０番１８外
 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.2		 店舗

ＲＣ6F1B		 中高層ビル、小売店
舗が建ち並ぶ中心的
商業地域		 南36m市道 水道、ガス、下水 浜松

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鍛冶町通り沿いの商業地域 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅北西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店を中心とする地域であり、コロナ禍の影響を受けたが、客足が戻っており、繁華性が回復していくと予測
する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    633,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    552,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅を中心とする準高度商業地域である。需要者は浜松市内の法人、個人事業者、全国展開を行っ
ている法人等が中心である。土地建物一体としての取引が多く、自用の取引の他に投資目的の取引も見られる。土地建
物の規模や用途、築年数等によっても取引利回りに差が生じることから、土地についての中心となる価格帯の把握は難
しいが、坪単価２００万円が一つの目安である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格である。
標準地は、浜松市中心部の商業地域内に所在し、資産保有目的や不動産投資目的等、様々な需要が期待される。本件に
おいては比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて、今後の需給動向等をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    605,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中 5-7                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    605,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型路線商業地の需要は堅調で、中心商業
地もコロナ禍からの回復が鮮明となっており
、客足が回復している。


コロナ禍からの回復が鮮明になっている。




格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％ +1.2 ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６０１

-2		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
南6m、角地
商業

(100,600)
b Ｋ０６１７

-39		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西36m国道、
東2m、二方路
商業

(90,600)
c Ｋ０６１３

-18		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
d Ｋ０６０９

-18		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東30.5m市
道、
南西11.1m、
二方路
商業

(100,600)
e Ｋ０６１５

-13		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.2m市道、
南6m、角地
商業

(100,372)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
735,337  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.0]
613,794 		 100
[  96.0]
639,369 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
639,000 
b (　           ) 
495,596  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
499,065 		 100
[  79.9]
624,612 
625,000 
c (　           ) 
697,958  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
707,729 		 100
[ 111.6]
634,166 
634,000 
d (　           ) 
709,004  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
822,785 		 100
[ 128.4]
640,798 
641,000 
e (　           ) 
416,417  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
408,736 		 100
[  66.4]
615,566 
616,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +21.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    633,000 円／㎡]  



浜松中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,183,124 
8,368,762 
20,814,362 
14,651,100 
6,163,262 		 （　0.9522）
5,868,658 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    127,579,522 円　　　　（　    552,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 180.00 ＲＣ5 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   231 ㎡     14.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階とも店舗でフロア貸し、建物の階層は周辺の利用状況と投資採算性を考慮した ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 エレベーター、通路等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
70.0 
126.00 
5,546 
698,796 		 6.0  4,192,776 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
180.00 
75.0 
135.00 
3,300 
445,500 		 6.0  2,673,000 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
180.00 
75.0 
135.00 
3,050 
411,750 		 6.0  2,470,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
74.0 
666.00 

2,379,546 		 14,277,276 
0 
⑨年額支払賃料      2,379,546 円　×　12ヶ月　＝　      28,554,552 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     666.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,196,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似ビルの共益費を参考に㎡当たり４００円と査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,751,352 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,698,865 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,052,487 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,277,276 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         130,637 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,183,124 円　　　　（　       126,334 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６１０
　　　　-7		 5,667  
(   5,641) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,667 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,574 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,546 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｋ０６１２
　　　　-3		 4,220  
(   4,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
5,481 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,095,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,810,162 円  　　　       31,751,352　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,164,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,861,500 円  　　　　    219,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       219,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       219,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,368,762 円　（　　　　　　        36,228 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 219,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,651,100 円  
（　　　　　        63,425 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,183,124 円      
②総費用 8,368,762 円      
③純収益　①－② 20,814,362 円      
④建物等に帰属する純収益 14,651,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,163,262 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,868,658 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,405 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    127,579,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     552,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区鍛冶町３２０番１８
 0804000122298-0000
2 　浜松市中区鍛冶町３２０番１９
 0804000122299-0000
3 　浜松市中区鍛冶町３２０番２０
 0804000122300-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
浜松中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 612,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区鍛冶町３２０番１８外
 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.2		 店舗

ＲＣ6F1B		 中高層ビル、小売店
舗が建ち並ぶ中心的
商業地域		 南36m市道 水道、ガス、下水 浜松

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鍛冶町通り沿いの中心商業地
域		 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ東海道本線浜松駅
北西方
500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 アフターコロナによる回復状況にもよるが、客足は徐々に落ち着きを取り戻し、少しずつ商況は改善傾向に向か
うものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    637,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    540,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市中心部の準高度商業地域である。需要者の中心は法人、個人事業者のほか、投資を目的とする不動
産業者などである。飲食店が建ち並ぶ中心商業地で、コロナ禍からの回復途中にあるものの、立地の良い物件について
は希少性が高く、需要は底堅く推移している。取引価格は、不動産の個別性を強く反映して形成されるため、中心とな
る価格帯はばらつきがあるが、坪単価２００万円程度が一つの目安となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例から求めた市場性を反映した価格である。収益価格は賃料収入に着目して求めた収益性を反
映した価格である。標準地は希少性の高い中心商業地域に位置し、資産保有目的として収益性に基づく価格より高めに
取引される傾向がある。市場参加者は周辺の取引価格を重視し意思決定を行うものと判断して、比準価格を重視し、収
益価格を参考として、今後の需給動向等をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    605,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中 5-7                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    605,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの回復が見られ、商業地におけ
る不動産需要も立地による選別化が見られる
ものの、不動産市況は回復傾向にある。


コロナ禍により減少した人通りは改善傾向が
見られ、飲食中心の商業地域における空き店
舗も徐々に埋まりつつあり、市況は改善傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％ +1.2 ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６０１

-50		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ｋ０６０１

-85		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m市道、
北8m、角地
商業

(100,400)
c Ｋ０６０９

-18		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東30.5m市
道、
南西11.1m、
二方路
商業

(100,600)
d Ｋ０６１５

-13		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.2m市道、
南6m、角地
商業

(100,372)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
498,451  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
388,792 		 100
[  60.6]
641,571 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
642,000 
b (　           ) 
453,172  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 136.5]
338,966 		 100
[  56.4]
601,004 
601,000 
c (　           ) 
709,004  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
822,785 		 100
[ 133.8]
614,936 
615,000 
d (　           ) 
416,417  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
408,736 		 100
[  59.0]
692,773 
693,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 +36.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    637,000 円／㎡]  



浜松中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,286,076 
8,407,927 
20,878,149 
14,851,800 
6,026,349 		 （　0.9522）
5,738,290 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    124,745,435 円　　　　（　    540,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 180.00 ＲＣ5 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   231 ㎡     14.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全館店舗、フロアー貸し、５階建、建物の規模・階層は需給動向を考慮。 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 エントランス、階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
70.0 
126.00 
5,602 
705,852 		 6.0  4,235,112 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
180.00 
75.0 
135.00 
3,300 
445,500 		 6.0  2,673,000 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
180.00 
75.0 
135.00 
3,020 
407,700 		 6.0  2,446,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
74.0 
666.00 

2,374,452 		 14,246,712 
0 
⑨年額支払賃料      2,374,452 円　×　12ヶ月　＝　      28,493,424 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     666.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,196,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似ビルの共益費を参考に㎡当たり４００円と査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,690,224 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,535,218 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,155,006 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,246,712 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         131,070 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,286,076 円　　　　（　       126,780 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６０９
　　　　-6		 4,316  
(   4,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
5,994 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,602 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｋ０６０９
　　　　-8		 3,588  
(   3,528) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 68.0]		 100
[100.0]
5,276 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,802,827 円  　　　       31,690,224　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,164,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,887,000 円  　　　　    222,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       222,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       222,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,407,927 円　（　　　　　　        36,398 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 222,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 239,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,851,800 円  
（　　　　　        64,294 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,286,076 円      
②総費用 8,407,927 円      
③純収益　①－② 20,878,149 円      
④建物等に帰属する純収益 14,851,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,026,349 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,738,290 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,841 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    124,745,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     540,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区鍛冶町３２０番１８
 0804000122298-0000
2 　浜松市中区鍛冶町３２０番１９
 0804000122299-0000
3 　浜松市中区鍛冶町３２０番２０
 0804000122300-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考