令和6年1月12日　提出 浜松中央 -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -66 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区三方原町１４９４番３ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農地等が 混在する郊外の住宅 地域 南西7.2m市道 水道 浜松 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三方原台地上の住宅地域であり、今後も当面は現状の住環境を維持しつつ、宅地化の進展とともに発展傾向にて 推移すると予測する。土地需要は安定しており、地価は微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜松駅北方の台地上の住宅地域である。需要者は市内居住の３０～４０代の一次取得者層が中心である が、三方原地区の需要は比較的安定しており、隣接市からの転入も一定程度見られる。対象標準地は市街化調整区域で はあるが、市街地縁辺集落制度等の影響で宅地化が徐々に進行しつつあることから、一定の需要は認められる。土地は 総額で１７００～２０００万円程度、新築戸建住宅は３０００～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、市街化調整区域に存することから、賃貸用共同住宅を建築する目的での取引は少な い。主たる需要者は、自己使用目的、資産保有目的の個人であり、居住の快適性が重視されるため、周辺地価相場を参 考に取引される。したがって、収益価格は試算せず、実際の取引事例から検討した比準価格を採用し、更に最近の経済 情勢、同一需給圏内の需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善するなかで、各種政策 の効果もあって、緩やかな景気の回復が続い ており、不動産市況は回復傾向にある。 三方原台地上の住宅地域で一定の需要が継続 しており、徐々に宅地化が進行している。直 近も底堅い需要に支えられており、地価は微 増傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％