令和6年1月15日　提出 浜松中央 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -61 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 76,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区本郷町字祢宜島１３５９番８外 ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 浜松 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浜松市の行政区再編により、 令和６年１月１日に南区から 中央区に区名変更。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅南東方 3.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小中学校から比較的近い区画整理済みの住宅地域として現状を維持するものと予測する。河川に近く、水害等が 懸念される点は否めないが、住環境は比較的良好であり、地価は安定的に推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の南方から東方に形成されている市街化区域内の住宅地域一円。需要者は市内に居住または勤 務先を有する一次取得者が中心である。小中学校および公園に近い居住環境が良好な住宅地域であり、子育て世代等の 需要が観察される一方、当初の区画整理から相当年経過した街並みに目新しさはなく、河川に近いことによる水害を懸 念する買手も見られ、取引は硬軟まちまちである。単価としては１㎡当たり７万円～９万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、一部に低層の賃貸用共同住宅も見られる。一方で取 引としては自己使用目的が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから 、収益還元法は規範性に乏しいものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を 採用し、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会経済活動の正常化に伴い、旧南区の住宅 地需要は市中心部に近い地域では概ね安定的 であるが、調整区域等、利便性に劣る一部の 地域は軟調気味。 河川に近く、水害等の懸念があるものの、小 中学校や公園に近く、子育て世代等にとって 住環境は悪くなく、需給バランスは安定的で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％