令和6年1月12日　提出 浜松中央 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -56 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区雄踏町宇布見字谷田６００番１５８ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅が建ち並ぶ高台 の区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 浜松 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の高台に位置する熟成し た住宅団地。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 浜松駅西方 9.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の古くからの住宅団地であり、地域要因に格別な変動は見当たらず、今後も現況の住宅地域として推移する と予測する。地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 １階から２階程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅北西～西方の郊外の住宅地域一円。需要者の中心は市内の３０～４０代の給与所得者を中心とした 第１次取得者層が大半を占める。住宅が建ち並ぶ高台の古くからの住宅団地で、周辺の利便環境良好な新興の住宅地の 供給の影響から需要は弱含み。土地は１２００万円前後の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅の取引が中心であり、居住の快適性が重視され経済合理性に適う収益想定が困難なため収益価格は 適用できなかった。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [107.1] [102.0] 100 54,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 所得、雇用状況に持ち直しの動きが見られる ものの、このところの資源高や円安による物 価の上昇から不透明感がある。 旧雄踏町内の高台にある古くからの住宅団地 で、周辺には新興の住宅地の宅地供給の影響 もあり需要は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.2 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％