令和6年1月12日　提出 浜松中央 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -55 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区湖東町字気賀谷１１６９番４３ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 浜松 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浜松市郊外の湖東団地内の住 宅地。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北西方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の古くからの住宅団地であり、地域要因に格別な変動は見当たらず、今後も現況の住宅地域として推移する と予測する。地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北方から西方の郊外の住宅地域である。需要者は市内に居住する一次取得者が中心である。近 隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅団地で、周辺の新興住宅団地からの供給もあり需要は弱含みである 。需要の中心となる価格帯は、土地は１，２００万円程度、新築戸建は２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅の取引が中心であり、居住の快適性が重視され経済合理性に適う収益想定が困難なため収益価格は 適用できなかった。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [127.8] [100.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 所得、雇用状況に持ち直しの動きが見られる ものの、このところの資源高や円安による物 価の上昇から不透明感がある。 古くからの住宅団地内にあり生活利便性が劣 り、周辺の新興住宅団地の宅地供給の影響も あり、需要はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.2 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％