令和6年1月15日　提出 浜松中央 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -51 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区雄踏１丁目１１８番１８ ｢雄踏１－１８－２７｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 浜松 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浜名湖に近い新川沿いの住宅 地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 西方 8.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因もないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。生活利便性の良好な地域で、需要は 安定していることから地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅西方から北西方の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は浜松市内に居住または勤務す る一次取得者層が中心である。大型ショッピングモールに近い区画整理済みの住宅地域で、生活利便性が高く周辺環境 も良いことから需要は堅調に推移している。土地は総額１，５００万円程度、土地建物で３，０００万円程度が需要の 中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする区画整理済みの住宅地域で、賃貸を目的とした取引は少ない地域である。主たる需要者は、自己 の居住を目的とする個人であり、居住の快適性を重視して、周辺地価相場を参考として取引される。したがって、収益 価格は試算せず、実際の取引事例から検討した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 76.9] [100.0] 100 70,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浜松市中央区の住宅地需要は回復傾向にあり 、住環境の良い地域については需要が安定的 に推移している。 隣接する志都呂町の大型ショッピングセンタ ー周辺に店舗が集積して利便性が向上し、需 要は安定している。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％