令和6年1月15日　提出 浜松中央 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -48 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 35,300,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区大平台４丁目１１０番１４ ｢大平台４－１０－２３｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 都市景観形成地区 (40,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い高台 の区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 浜松 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    25 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした街区を有する 居住環境の整った住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅西方 6.5km 法令 規制 １中専 (40,200) 都市景観形成地区 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境良好な住宅地域として熟成していくと予測する。中上位の給与所得者を中心とするファミリー層に人気 が高いが、画地規模が大きく、建物を含めると総額が張ることから、地価は当面ほぼ横ばいで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の西方、大平台～入野町、佐鳴台あたりまでの地域。需要者は市内在住者、又は市内に勤務先 を有する中位から上位の給与所得者層と経営者層が中心である。区画整理事業完了後の台地上の住宅地で、居住環境は 良好、生活利便施設も整っているが、朝の通勤時間帯は市の中心部に出るのにやや時間を要する。土地は区画の大小に より２５００万円～３５００万円、建物込みの場合は総額で４５００万円～６０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場における現実の取引事例価格から比準して求めたものであり、実証的な価格である。一方、当地域は戸 建住宅が主体の地域で、取引は自己使用目的の戸建住宅用地が大半を占めるため、最有効使用及び市場参加者の観点か ら収益価格は規範性が乏しいと判断し、試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映して実 証的な比準価格を採用することを適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [133.0] [100.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇など懸念材料はあるが、利便性 の良い住宅地域は需要が堅調。一方、通勤の 便が劣る地域や災害リスクがある地域は総じ て需要が弱い。 高台に位置する住環境の良い住宅地域で需要 は多いが、総額が張ることから価格面ではや や頭打ち感があり、地価は横ばい傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％