令和6年1月15日　提出 浜松中央 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -47 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　秀明   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 90,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区入野町字石荒山１６４１６番９外 ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い丘陵 地の区画整理済の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 浜松 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   220 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 西方 6.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因は見られず、当面の間、現状が持続されるものと予測する。住環境、利便性の優れた地域であり 、需要は堅調であることから地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅西方に位置する住宅地域である。需要者は子育て世代のファミリー層が中心である。佐鳴湖近 くの高台に位置する閑静な住宅地域であるが、大型商業施設に近いなど生活利便性が優れていることから需要は堅調で あり、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地については、総額で２，０００万円前後、新 築戸建については、３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多く建ち並ぶ地域であり、投資採算性を有する収益物件を想定することが困難であることから収益還元法を 適用しなかった。自用目的の取引を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うもの と判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を 採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [ 89.9] [100.0] 100 90,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の土地取引件数、新設住宅着工戸数は 概ね安定して推移しており、土地需要は比較 的堅調である。 佐鳴湖西岸の丘陵地に位置する住宅地域であ るが、地域要因に格別の変動は見られない。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.7 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％