令和6年1月15日　提出 浜松中央 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -44 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.

鑑定評価額 8,870,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区馬郡町字新出来道４２０４番１外 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅の中に農地等も 見られる郊外の住宅 地域 北5.1m市道 水道、下水 舞阪 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浜松市の行政区再編により、 令和６年１月１日に西区から 中央区に区名変更。 街 路 基準方位　北、　　 ５．１ｍ市道 交通 施設 ＪＲ舞阪駅南東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧西区内のＪＲ舞阪駅徒歩圏に位置し、農地も存する既成の住宅地域で、特段の変動要因は無く、現状を維持す ると予測する。底値圏は見えつつあるが、需要に若干の弱さが残り、地価は軟調気味で推移すると見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の西方から南西方に位置する既成集落を含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住す る一次取得者層が中心であり、他の地域からの転入者は少ない。当地域はＪＲ東海道本線「舞阪」駅の徒歩圏に位置し 、利便性は悪くないが、地盤がやや弱く、農地も残る旧来からの街並みに目新しさは無く、需要は軟調気味である。土 地は７００万～１，０００万円程度、建物込みで２，０００万円～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多く建ち並ぶ地域であり、経済合理性を有する収益物件を想定することが困難であることから、収益還元法 は適用しなかった。近隣地域及びその周辺に存する不動産は自己利用が中心であり、市場参加者は周辺での取引価格等 、市場の動向を重視して取引を行うものと判断する。以上より、本件では市場性を反映する比準価格を妥当と認め、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [137.2] [100.0] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧西区内の住宅地需要は社会経済活動の正常 化に伴い、一部の地域では回復傾向にあるも 、利便性に劣り、自然災害の懸念がある地域 は弱含みが続く。 防潮堤の整備完了後、津波リスクは軽減し、 底値圏も見えつつある中、需要はやや弱さが 残る。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.2 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％