令和6年1月15日　提出 浜松中央 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -40 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 57,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区中郡町字万斛東１８１５番１ ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等も見られる住宅 地域 北西10m市道 水道、ガス、下水 浜松 9.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の調整区域内の住宅地域 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 9.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の市街化調整区域に位置するが、農地等から一定の宅地化が進んでおり、当面は現状を維持するものと予測 する。地価は堅調な需要から安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市の旧東区郊外を中心とする住宅地域一円である。需要者は浜松市内に居住する３０～４０代の一次 取得者が中心で、他地域からの転入も見受けられる。市内の市街化調整区域の中では生活利便性が比較的良好で需要は 安定しており、地価についても堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地で１，６００万円程度、土地建 物で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした市街化調整区域内の住宅地域で、利便性や快適性を重視した自用目的の取引が大部分 となりアパート等の収益物件はほとんど見られないため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、市場の実態を 反映した客観的かつ実証的な価格であることから規範性が高い。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 57,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は足元で緩やかに回復しており、旧東区 の住宅地の需要は堅調であるが、立地条件に よる選別も進んでいる。 準幹線道路沿いにあり、利便性も良好なこと から需要は堅調で、地価もやや強含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.8 交通・接近　　　  -0.3 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％