令和6年1月15日　提出 浜松中央 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -35 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 86,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区篠ケ瀬町字下堀前９５番 ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に営業 所等が見られる住宅 地域 東7m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浜松市の行政区再編により、 令和６年１月１日に東区から 中央区に区名変更。 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 5.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか、営業所等も見られる住宅地域で、特段の変動要因は無く、現状を維持すると予測する。旧東区 内の商業施設との位置関係から、生活利便性は概ね良好であり、地価は堅調に推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧東区、旧中区、旧南区北部の市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は浜松市内の居住者で あるが、市外からの転入も見られる。近隣地域から車で５分圏内に商業施設が多く見られるなど、生活利便性に優れた 地域であることから、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同程度の規模の土地で１，１００ 万円～１，３００万円、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引事例から求められた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地は画地規 模が小さく、経済合理性を有する収益物件の建築が困難なため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域及びその周辺 では、自己居住を目的として、生活利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件 においては比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [109.2] [102.0] 100 86,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧東区の住宅地需要は利便性が良好な地域を 中心に概ね堅調であるが、物価高や自然災害 が及ぼす影響に注視する必要がある。 比較的近くに商業施設が存し、生活利便性が 良好なため、一定の需要が観察される。地域 要因に特段の変動はない。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％