令和6年1月12日　提出 浜松中央 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -34 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 74,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区市野町字場惣免１４２２番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる郊外の 住宅地域 南4.2m市道 水道、ガス、下水 浜松 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浜松市北東部郊外の一般住宅 地域 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 6.9km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性が良好な住宅地域であり、地域要因に格別な変動は見当たらず、今後も現況の住宅地域として推移すると 予測する。需要は堅調で地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北東方の住宅地域一円である。需要者の中心は、市内に居住する３０～４０代の第１次取得者 層である。一般住宅、アパート等が見られる郊外の住宅地域で大型商業施設に近く、利便性は良好なため需要は堅調。 需要の中心となる価格帯は土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円程度である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅の取引が中心であり、画地規模が小さく経済合理性に適う収益想定が困難なため収益価格は適用で きなかった。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採 用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [130.7] [105.0] 100 74,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 所得、雇用状況に持ち直しの動きが見られる ものの、このところの資源高や円安による物 価の上昇から不透明感がある。 一般住宅、アパート等が見られる郊外の住宅 地域で、大型商業施設に近く利便性が良好で 、需要は堅調。 南側道路に面し選好性が優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.6 交通・接近　　　  +4.3 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％