別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浜松中央 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 -27 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生   TEL.
鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区海老塚２丁目６２０番２
｢海老塚２－２１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 住宅

Ｓ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 東6.5m市道 水道、ガス、下水 浜松

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 浜松駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅南徒歩圏の既成住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。
需給動向は安定しており、地価はやや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅南の徒歩圏に位置する住宅地域である。需要者は浜松市内に居住・勤務する１次取得者が中心であ
る。浜松駅に比較的近い熟成した住宅地域であり、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は２，００
０万円程度、新築戸建で３，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はアパート等も見られるが、自己使用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いことから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性のある事例から試
算しており実証的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地
との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松南 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 83.7]		 [102.0]
100		 91,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区内の住宅地の地価は概ね上昇傾向であ
るが、沿岸部や災害リスクのある地域等は地
価の回復が遅れ、二極化傾向が強くなってい
る。

生活利便性に恵まれ熟成した住宅地域であり
、需要は安定的で地価はやや上昇傾向である
。地域要因に格別の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６１５

-60		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b Ｋ０６１５

-6		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.7m市道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
c Ｋ０６０６

-82		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m私道、
中間画地
２住居

(70,180)
d Ｋ０６０６

-84		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e Ｋ０６０７

-21		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,601  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
88,246 		 100
[ 100.0]
88,246 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
90,000 
b (　           ) 
95,526  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
94,309 		 100
[ 101.9]
92,551 
94,400 
c (　           ) 
75,063  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
75,213 		 100
[  84.7]
88,799 
90,600 
d (　           ) 
96,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
94,987 		 100
[ 108.1]
87,870 
89,600 
e (　           ) 
88,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
88,235 		 100
[  95.1]
92,781 
94,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,800 円／㎡]  



浜松中央 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,596,374 
528,525 
2,067,849 
1,714,440 
353,409 		 （　0.9745）
344,397 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,486,891 円　　　　（　     31,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.00 Ｓ2 172.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   236 ㎡     17.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅、ファミリータイプ４戸、平均専有面積４３㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
86.00 
100.0 
86.00 
1,336 
114,896 		 2.0  229,792 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.00 
100.0 
172.00 

229,792 		 459,584 
0 
⑨年額支払賃料        229,792 円　×　12ヶ月　＝　       2,757,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,757,504 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       165,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,592,054 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           459,584 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,320 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,596,374 円　　　　（　        11,002 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６０１
　　　　-9		 1,248  
(   1,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,301 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,339 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,336 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｋ０６１５
　　　　-8		 1,486  
(   1,485) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,376 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,200 円  　　　　     27,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 82,725 円  　　　        2,757,504　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      232,000 円  　　　　     27,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,300 円  　　　　     27,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,300 円  　　　　     27,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         528,525 円　（　　　　　　         2,240 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,714,440 円  
（　　　　　         7,265 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,596,374 円      
②総費用 528,525 円      
③純収益　①－② 2,067,849 円      
④建物等に帰属する純収益 1,714,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 353,409 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 344,397 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,459 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,486,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区海老塚二丁目６２０番２
 0804000077135-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浜松中央 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 -27 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　坂井　悠人   TEL.
鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 91,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区海老塚２丁目６２０番２
｢海老塚２－２１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 住宅

Ｓ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 東6.5m市道 水道、ガス、下水 浜松

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 浜松駅南方の徒歩圏の住宅地
域。		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 浜松駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 浜松駅南方に位置する既成住宅地域である。地域要因に変動はなく、今後も現状程度で推移するものと予測する
。利便性良好な地域であり住宅需要及び地価はやや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅東～南方に広がる市街地の住宅地域を中心に形成されている。需要者の中心は居住用で取得する最
終需要者である。市内では景気回復に伴い利便性に優れる私鉄沿線や環境の良い高台地域を中心に住宅需要及び地価は
堅調に推移している。当地域は浜松駅徒歩圏の熟成した住宅地域であり、堅調な住宅需要が認められ、地価はやや上昇
傾向である。需要の中心となる価格帯は、同程度の規模の画地で総額２，０００～２，３００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸物件も混在するものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められ
た。地域における取引の中心は自己居住目的のものであり、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域である。し
たがって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地価格等から検討した結果
及び今後の市場動向をも考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松南 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 83.0]		 [102.0]
100		 91,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は概ね横ばいから微減傾向、高齢化
率は微増傾向にある。住宅地の取引件数及び
新築住宅着工戸数は安定的に推移している。


地域要因の大きな変動はない。中心部に近接
し利便性良好な住宅地域であり、水害の懸念
はあるものの、地価はやや上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -5.2
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６１５

-60		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b Ｋ０６０７

-21		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ｋ０６１５

-6		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.7m市道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
d Ｋ０６０６

-58		 浜松市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,601  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
88,246 		 100
[ 100.0]
88,246 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
90,000 
b (　           ) 
88,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
88,235 		 100
[  98.2]
89,852 
91,600 
c (　           ) 
95,526  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
94,309 		 100
[  99.2]
95,070 
97,000 
d (　           ) 
78,221  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
74,496 		 100
[  86.2]
86,422 
88,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.7 交通・接近　  -1.3 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,700 円／㎡]  



浜松中央 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,802,554 
558,294 
2,244,260 
1,814,920 
429,340 		 （　0.9745）
418,392 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      9,095,478 円　　　　（　     38,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   236 ㎡     17.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリ－タイプ・平均専有面積４５㎡、総戸数４戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,378 
124,020 		 2.0  248,040 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

248,040 		 496,080 
0 
⑨年額支払賃料        248,040 円　×　12ヶ月　＝　       2,976,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,976,480 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       178,589 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,797,891 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           496,080 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,663 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,802,554 円　　　　（　        11,875 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０６０９
　　　　-1		 1,294  
(   1,293) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,419 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,378 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｋ０６０７
　　　　-6		 1,327  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,340 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 115,600 円  　　　　     28,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 89,294 円  　　　        2,976,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      245,600 円  　　　　     28,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,900 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,900 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         558,294 円　（　　　　　　         2,366 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,814,920 円  
（　　　　　         7,690 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,802,554 円      
②総費用 558,294 円      
③純収益　①－② 2,244,260 円      
④建物等に帰属する純収益 1,814,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 429,340 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 418,392 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,773 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,095,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区海老塚二丁目６２０番２
 0804000077135-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考