令和6年1月15日　提出 浜松中央 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -26 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 76,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区泉３丁目６５７番２１ ｢泉３－２－１８｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に事 業所等も混在する住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、高台に位置する住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持する と予測する。地価は安定しており、今後も概ね微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北西方から北方の台地上の住宅地域である。需要者は浜松市内在住で３０歳代から４０歳代の 一次取得者が中心である。当該地域は、地価水準からみて値頃感があるため需要は堅調であるが、供給も多い地域であ ることから物件間の競争が見られる。土地は１５００万円程度、新築戸建住宅の場合は３０００万円前後が需要の中心 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸用共同住宅の建築を目的とした取引は少ない。主たる需要者は、自己使用目的 又は資産保有目的の個人が中心であり、居住の快適性が重視されるため、周辺地価相場を参考に取引される。したがっ て、収益価格は試算せず、実際の取引事例から検討した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場 の動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [107.3] [101.0] 100 76,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価の高騰により地域経済の先行きは不透明 であるが、中央区の住宅地需要は回復傾向に ある。 高台で住環境に優れ、生活利便施設への接近 性も良好なことから、地価は安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.3 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％