令和6年1月15日　提出 浜松中央 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -15 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　秀明   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区中沢町３４８番８４ ｢中沢町２－１６｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 浜松 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 起伏地に位置する既成住宅地 域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北西方 2.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因もないことから、現状の閑静な住宅地域として維持されるものと予測する。周囲と高低差がある が、市中心部に近く、利便性が比較的良好であることから地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の北西方、中区内の中心部に比較的近い住宅地域を中心に形成される。需要層は３０～４０代 の１次取得者層が中心である。ひな壇状で背後住宅地との高低差があり、やや難があるが、中心部に比較的近く、住環 境も良好であることから需要は回復傾向である。需要の中心となる価格帯は、１８０㎡程度の土地で１，５００万円前 後、新築の戸建物件で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多く建ち並ぶ地域であり、投資採算性を有する収益物件を想定することが困難であることから収益還元法を 適用しなかった。自用目的の取引を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うもの と判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を 採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [ 94.9] [102.0] 100 87,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の土地取引件数、新設住宅着工戸数は 概ね安定して推移しており、土地需要は比較 的堅調である。 住環境の良好な住宅地域であるが、地域要因 に格別の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％