別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
浜松中央 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 -9 静岡県 静岡第4 氏名  不動産鑑定士 庄古 延寛   TEL.
鑑定評価額 27,200,000 円  1㎡当たりの価格 136,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
105,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
浜松市中央区蜆塚2丁目19666番1
「蜆塚2-13-18」
②地積
 (㎡)
200  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)
高度地区



1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
東6m市道 水道、ガス、下水 浜松

3.0km
(2)



①範囲 東    50 m、西    30 m、南    70 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
浜松市の行政区再編により、
令和6年1月1日に中区から
中央区に区名変更。


基準方位北、6m市
交通

施設
JR浜松駅北西方

3.0km
法令

規制
1中専
(60,200)
高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
浜松市内でも選好性の高い閑静な住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、引き続き現状を維持すると予測
する。引き合いは強いが、市場も概ね成熟しており、地価は安定的に推移すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           136,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR浜松駅の西方および北西方に位置する住宅地域である。需要者は浜松市内及び周辺市に居住する富裕
層及び中・高所得の一次取得者が中心である。近隣地域は市内でも比較的上位に位置する品等の良い住宅地域であり、
需給バランスは概ね均衡しており、地価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同程度の
規模の土地で2,600万円~2,800万円、新築戸建は規模、建物の仕様によりばらつきがあり、一様ではない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。近隣地域及びその
周辺における不動産取引は自己利用を目的として、生活利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に行われ
ることが主であるため、収益還元法は試算しなかった。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 浜松中 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        166,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[105.0]
100
[118.1]
[102.0]
100
137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          136,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価高や建築資材の高騰等の懸念はあるが、
旧中区の住宅地需要は利便性が良好な地域を
中心に概ね堅調に推移している。


文教地区内の閑静な住宅地域で、需給バラン
スは安定的である。地域要因に特段の変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -1.0
環境       +17.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 浜松中央 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a K0610

-48
浜松市中区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.4m市道、
西5.3m、角地




1中専
高度地区
(70,200)
b K0606

-48
浜松市中区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5m市道、
北4m、角地




1中専
高度地区
地区計画等
(70,200)
c K0609

-3
浜松市中区

建付


  
(           ) 
長方形 東4m市道、
中間画地




1中専
高度地区
(60,160)
d K0601

-87
浜松市中区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北6m市道、
中間画地




1中専
高度地区
地区計画等
(60,200)
e K0615

-54
浜松市中区

更地


  
(           ) 
長方形 南東12m市道、
中間画地




1中専
高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
113,122  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.2]

105,281 
100
[  79.4]

132,596 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

135,000 
b (            
118,565  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

112,812 
100
[  84.1]

134,140 

137,000 
c (            
123,170  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

120,755 
100
[  90.7]

133,137 

136,000 
d (            
134,604  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

141,688 
100
[ 109.6]

129,277 

132,000 
e (            
142,857  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

137,363 
100
[ 102.9]

133,492 

136,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.2 交通・接近   +0.4 環境     -20.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     -15.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -0.6 環境      -5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -0.4 環境     +10.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     136,000 円/㎡]  



浜松中央 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
収益性よりも居住の快適性を重視する戸建住宅地であり、市場参加者は自己使用目的の個人等である。したがっ
て、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいので適用しない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 浜松中央 -9 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  浜松市中区蜆塚二丁目19666番1
0804000253340-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
浜松中央 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 -9 静岡県 静岡第4 氏名  不動産鑑定士 山田 幹根   TEL.
鑑定評価額 27,200,000 円  1㎡当たりの価格 136,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
105,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
浜松市中央区蜆塚2丁目19666番1
「蜆塚2-13-18」
②地積
 (㎡)
200  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)
高度地区



1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
東6m市道 水道、ガス、下水 浜松

3.0km
(2)



①範囲 東    50 m、西    30 m、南    70 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
中学校近くの住宅地域

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
JR東海道本線浜松駅
北西方
3.0km
法令

規制
1中専
(60,200)
高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
住環境の良好な住宅地域であり、特別な変動要因もないことから現状を維持するものと予測する。人気の高いエ
リアであるが需給は均衡しており、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           136,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR浜松駅西方の佐鳴台、蜆塚、広沢地区等の住環境の良い住宅地域である。需要者は浜松市内及び周辺
に居住する中・高所得者層の一次取得者が中心である。閑静な住宅地域であり、住環境が良好であることから需要は安
定している。需要の中心となる価格帯は200平米程度の土地で坪45万円前後であるが、画地規模の小さな土地では
総額が抑えられることから高値の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸用共同住宅を建築する目的での取引は少ない。主たる需要者は、自己使用目的
、資産保有目的の個人が中心であり、居住の快適性が重視されるため、周辺地価相場を参考に取引される。したがって
、収益価格は試算せず、実際の取引事例から検討した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 浜松中 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        166,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[105.0]
100
[118.1]
[102.0]
100
137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          136,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価の高騰により地域経済の先行きは不透明
であるが、中央区の住宅地需要は回復傾向に
ある。


高台の住環境の良い住宅地域であるが、地域
要因に大きな変動は見られない。



個別的要因に変動は見られない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -1.0
環境       +17.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 浜松中央 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a K0606

-48
浜松市中区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5m市道、
北4m、角地




1中専
高度地区
地区計画等
(70,200)
b K0613

-33
浜松市中区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南東4.2m市道
、中間画地




1中専
地区計画等
高度地区
(60,168)
c K0615

-54
浜松市中区

更地


  
(           ) 
長方形 南東12m市道、
中間画地




1中専
高度地区
(60,200)
d K0606

-76
浜松市中区

更地


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




1中専
高度地区
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
118,565  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

112,812 
100
[  84.1]

134,140 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

137,000 
b (            
116,634  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

112,148 
100
[  83.1]

134,955 

138,000 
c (            
142,857  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

137,363 
100
[ 105.0]

130,822 

133,000 
d (            
120,998  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

120,998 
100
[  90.0]

134,442 

137,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     -15.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.6 交通・接近   +0.2 環境     -14.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -2.0 環境      +2.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.2 環境      -8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     136,000 円/㎡]  



浜松中央 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
収益性よりも居住の快適性を重視した戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、市場参加者は自己使用目的の個人が中心
である。よって、最有効使用及び市場参加者の観点から収益価格は規範性に乏しいので適用しなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 浜松中央 -9 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  浜松市中区蜆塚二丁目19666番1
0804000253340-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考