別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
浜松中央 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 -7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.
鑑定評価額 203,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区新津町字北浦１７６番
 ②地積
　(㎡)		 2,357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ10		 マンション、事業所
等が混在する住宅地
域		 東10.5m市道、北側道 水道、ガス、下水 助信

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   320 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 マンション、共同住宅、事業
所等の事業用地の多い住宅地
域		 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 遠州鉄道鉄道線助信駅
東方
350m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 私鉄駅に近く、利便環境は概ね良好なため今後もマンション、事業所等が増えていくものと予測する。供給が少
なく、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               84,700 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浜松市街地及びその周辺の生活利便性良好な住宅地域である。需要者は大手又は中堅のマンションデベ
ロッパーが中心となる。マンション、事業所等が混在する地域であり、利便性も良好なため需要は堅調。土地価格は画
地規模等によりまちまちであり中心となる価格帯の把握は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は信頼性のある取引事例から求めており市場の実態を反映した価格である。開発法はマンション開発を想定し
て求めており需要者の投資採算性を反映した価格である。鑑定評価額の決定に当たっては、最近のマンション市場の需
給動向に留意し、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、開発法による価格を参考に鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 所得、雇用状況に持ち直しの動きが見られる
ものの、このところの資源高や円安による物
価の上昇から不透明感がある。


私鉄駅に近く、利便性が良好なため需要は堅
調。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６０５

-30		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西3.9m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
b Ｋ０６０７

-67		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
西5.4m、
北5.4m、
三方路
２住居

(70,200)
c Ｋ０６０９

-21		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北27m県道、
東32m、南6m、
三方路
近商

(90,300)
d Ｋ０６１２

-8		 浜松市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     38,521) 
38,521  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  63.0]
61,634 		 100
[  80.8]
76,280 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
78,600 
b (　           ) 
81,923  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.8]
109,591 		 100
[ 121.6]
90,124 
92,800 
c (　           ) 
118,703  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
109,207 		 100
[ 132.1]
82,670 
85,200 
d (　           ) 
61,002  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
68,187 		 100
[  78.7]
86,642 
89,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.8 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 +21.0
画地　　　　 -24.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.7 交通・接近　  +5.3 環境　　　　 +21.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.3 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,300 円／㎡]  



浜松中央 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション用地に適した土地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,467,466,816 
1,267,906,308 
12 
452,000 
4,000.00 
264,000 
4,900.00 
⑧開発法による価格 　　          199,560,508 円　　　　（　               84,700 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 -7　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,357 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,357.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
760.00 ㎡  4,900.00 ㎡  4,400.00 ㎡  500.00 ㎡  4,000.00 ㎡  ＲＣ・10F
 (    48 戸)
 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      32.2 ％）  （     207.9 ％）  （     186.7 ％）  （      21.2 ％）  （     81.63 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   58.0 ｍ

  40.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   10.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 452,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    452,000 円／㎡　　×　　     4,000.00 ㎡　　＝　　　　       1,808,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,808,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   264,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   271,920 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    271,920 円／㎡　　×　　　   4,900.00 ㎡　　＝　　　　       1,332,408,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,808,000,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         180,800,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,513,208,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 9 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 25 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 144,640,000 円  (      8 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          124,361,472 円 
販売総額(2期) 1,301,760,000 円  (     72 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　        1,057,549,824 円 
販売総額(3期) 361,600,000 円  (     20 ％) ×　　0.7897  （     25 ヶ月） ＝　　          285,555,520 円 
収入合計 － － － － 1,467,466,816 円 
支出 建築工事費(1期) 133,240,800 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          125,899,232 円 
建築工事費(2期) 133,240,800 円  (     10 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          116,745,589 円 
建築工事費(3期) 1,065,926,400 円  (     80 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          865,958,607 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 90,400,000 円  (     50 ％) ×　　0.9185  （      9 ヶ月） ＝　　           83,032,400 円 
販売管理費(2期) 90,400,000 円  (     50 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           76,270,480 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,267,906,308 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,467,466,816 円　　－　　　　　　        1,267,906,308 円　　＝　　　　　           199,560,508 円 

               84,700 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 浜松中央 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区新津町字北浦１７６番
 0804000323072-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浜松中央 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 -7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区新津町字北浦１７６番
 ②地積
　(㎡)		 2,357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ10		 マンション、事業所
等が混在する住宅地
域		 東10.5m市道、北側道 水道、ガス、下水 助信

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   320 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 浜松市の行政区再編により、
令和６年１月１日に中区から
中央区に区名変更。		 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 遠州鉄道鉄道線助信駅
東方
350m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 遠鉄線「助信」駅の徒歩圏に位置するマンション適地で、今後も現状を維持すると予測する。当圏域のマンショ
ン素地における堅調な需要および当地域の用途の多様性から、地価は上昇基調で推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               85,900 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市中心市街地及びその外延部において分譲マンション適地を擁する地域である。需要者の中心は大手
・中堅のマンションデベロッパーである。当地域は遠鉄線「助信」駅の徒歩圏に位置し、周辺には生活利便施設等も見
られるなど、利便性は良好であり、マンション用地の取得需要は底堅い。中心部外延のマンション素地の中心価格帯は
１種あたり坪単価で１０万～２０万が一つの目安となるが、規模、容積率、事業者の資金力によるばらつきが大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内において信頼性を有する取引事例から求められた価格であり、市場の実態を反映している。開
発法による価格は分譲マンションの開発計画を想定して求められており、投資採算性を反映している。当圏域では需要
先行型の市場が形成されている点を考慮し、本件では市場性を反映する比準価格を重視して、開発法による価格は参考
に止め、さらにマンション市場の動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や建築資材の高騰等の懸念はあるが、
旧中区の住宅地需要は利便性が良好な地域を
中心に概ね堅調に推移している。


遠鉄線「助信」駅の徒歩圏の用途多様性を有
する地域で、周辺には利便施設も見られ、令
和３年には南方にて金融機関が新築・移転オ
ープンしている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０６１２

-32		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25m県道、
南西4.3m、
角地
近商

(100,300)
b Ｋ０６０１

-23		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｋ０６０５

-76		 浜松市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
西7m、二方路
工業

(70,200)
d Ｋ０６１３

-58		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東14m市道、
西6m、二方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,639  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[  99.9]
103,459 		 100
[ 123.0]
84,113 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
86,600 
b (　           ) 
99,819  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,917 		 100
[ 120.6]
83,679 
86,200 
c (　           ) 
75,498  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
74,980 		 100
[  86.0]
87,186 
89,800 
d (　           ) 
87,102  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
86,333 		 100
[ 104.2]
82,853 
85,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.8 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.3 交通・接近　  -3.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,700 円／㎡]  



浜松中央 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション用地に適した土地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,470,713,424 
1,268,258,748 
12 
453,000 
4,000.00 
264,000 
4,900.00 
⑧開発法による価格 　　          202,454,676 円　　　　（　               85,900 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 -7　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,357 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,357.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
760.00 ㎡  4,900.00 ㎡  4,400.00 ㎡  500.00 ㎡  4,000.00 ㎡  ＲＣ・10F
 (    48 戸)
 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      32.2 ％）  （     207.9 ％）  （     186.7 ％）  （      21.2 ％）  （     81.63 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   58.0 ｍ

  40.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   10.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 453,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    453,000 円／㎡　　×　　     4,000.00 ㎡　　＝　　　　       1,812,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,812,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   264,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   271,920 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    271,920 円／㎡　　×　　　   4,900.00 ㎡　　＝　　　　       1,332,408,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,812,000,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         181,200,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,513,608,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 9 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 25 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 144,960,000 円  (      8 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          124,636,608 円 
販売総額(2期) 1,304,640,000 円  (     72 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　        1,059,889,536 円 
販売総額(3期) 362,400,000 円  (     20 ％) ×　　0.7897  （     25 ヶ月） ＝　　          286,187,280 円 
収入合計 － － － － 1,470,713,424 円 
支出 建築工事費(1期) 133,240,800 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          125,899,232 円 
建築工事費(2期) 133,240,800 円  (     10 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          116,745,589 円 
建築工事費(3期) 1,065,926,400 円  (     80 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          865,958,607 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 90,600,000 円  (     50 ％) ×　　0.9185  （      9 ヶ月） ＝　　           83,216,100 円 
販売管理費(2期) 90,600,000 円  (     50 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           76,439,220 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,268,258,748 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,470,713,424 円　　－　　　　　　        1,268,258,748 円　　＝　　　　　           202,454,676 円 

               85,900 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 浜松中央 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中区新津町字北浦１７６番
 0804000323072-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考