令和6年1月15日　提出 浜松中央 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　秀明   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 75,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区和合北４丁目３１５番７０１ ｢和合北４－２９－７｣ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 浜松 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浜松駅北方の高台の住宅地域 。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 浜松駅北方 6.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因もないことから現状の一般住宅を中心とした住宅地域として維持するものと予測する。景気は一 部に持ち直す動きもあり、需要も比較的堅調であることから、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 １階から２階程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅北方の高台地域に位置する住宅地域一円。需要者は周辺地域の賃貸住宅から住み替えを図る３０～ ４０代のサラリーマンを中心とした一次取得者が中心となっている。戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であるが、商 業施設に近く、生活利便性が優れていることから需要は堅調に推移している。土地は総額で１，５００万円～１，９０ ０万円、土地・建物で３，０００万円～３，５００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多く建ち並ぶ地域であり、投資採算性を有する収益物件を想定することが困難であることから収益還元法を 適用しなかった。自用目的の取引を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うもの と判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を 採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [113.3] [105.0] 100 75,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の土地取引件数、新設住宅着工戸数は 概ね安定して推移しており、土地需要は比較 的堅調である。 商業施設等に近い生活利便性に優る住宅地域 であるが、地域要因に特段の変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.7 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％