令和6年1月15日　提出 浜松中央 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 96,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区鴨江２丁目１３５３番１５３外 ｢鴨江２－３５－３７｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 台形 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほかに 店舗等が混在する住 宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 浜松 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 西方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考えられる。地価は、引き続き堅調に推移するもの と推察される。なお、行政区の再編がなされたがその影響はまだ観察されない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜松市内の住宅地域である。需要者は、子育て世代である一次取得者が中心である。ＪＲ浜松駅の西方 徒歩圏に位置する三方原台地上の丘陵地に位置する閑静な住宅地域であり、底堅い需要が観察される住宅地域である。 土地は１，４００万円から１，５００万円前後、新築戸建は３，５００万円から３，８００万円程度の物件が需要の中 心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より信頼性に留意しつつ取引事例を多数収集し選択、採用を行った。当該地域は主として自己 居住用の取引が中心に行われている。したがって、収益還元法は適用しなかった。よって、類似の取引事例より試算さ れた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [164.7] [100.0] 100 96,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 沿岸部や土砂水災害が懸念される地域を除く 中央区は、住宅地、商業地、工業地共に堅調 な土地需要が観察される。 ＪＲ浜松駅西方の高台に位置する閑静な既成 住宅地域。駅徒歩圏域である事から底堅い需 要が存在する地域。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.1 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％