令和6年1月10日　提出 静岡清水 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 9-5 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区興津中町字長通１０７２番 ②地積 　(㎡) 696   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:3.5 工場 中小規模の工場、一 般住宅等が混在する 工業地域 北東6.6m市道 水道、ガス、下水 興津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       696 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道５２号に近接し、住居系 用途が混在する工業地域 街 路 ６．６ｍ　市道 交通 施設 ＪＲ興津駅北東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の工場・事業所等が多く、住宅も混在する地域であり、地域に大きな変動要因はなく、当面、現況態様を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市の工業地域一円である。需要者は地元の工場、倉庫地を求める中小事業者を中心に住宅地開発業者 も含まれる。既成の住工混在地域のため供給は少ない。また工業地としては道路幅員が狭く住宅も混在しているため、 需要は弱いが、地価が低廉であることから住宅地需要が認められる。本地域においては、画地規模や利用形態等多様で 需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は自社の工場・倉庫を主体とした地域で、類似する工場や倉庫等の賃料水準の把握は困難であるため、収益価格 は適用しなかった。比準価格は近隣地域や類似地域内の価格牽連性の高い取引事例から試算したものである。よって市 場の取引の実態を反映した比準価格を採用し、標準地の前年価格からの変動や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [122.2] [100.0] 100 47,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東西大消費地の中間に位置する静岡市は、東 名、新東名等への交通アクセスが良好な地域 での潜在的需要が強い。 住宅移行地の要素はあるが、現況住工混在度 等の地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％