令和6年1月15日　提出 静岡清水 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 9-2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　学   TEL.

鑑定評価額 619,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区日の出町１０１番外 ②地積 　(㎡) 7,637   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 2.5:1 倉庫 ＲＣ1 倉庫が建ち並ぶ臨海 の流通業務地域 西22m国道、四方路 水道、下水 清水 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 清水駅南方 2.1km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに物流施設が多く建ち並び一部に沿道サービス関連の施設も見られる流通業務地域である。景気回復と 周辺の港湾や交通網の整備に伴い今後は発展傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に清水港周辺の工業地域が中心で更には県内各港湾周辺地域、業種によっては内陸部の工業地域も含ま れる。需要者は県内外の法人等が中心となる。港湾や高速道路ＩＣ周辺等の物流利便性が高い地域を中心に工業地は概 ね堅調に推移している。幹線道路沿いの地域には商業的な需要が認められる地域もある。需要の中心となる価格帯は、 業種・規模等によって異なるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引が多くを占める工業地域である。自用の工場や倉庫が中心となる地域で賃貸用不動産も見 られるがその数は少ない。取引においても自用物件が中心であり画地規模や地域の賃貸需要を考慮すると収益還元法は 適用できなかった。したがって、実証的な比準価格を中心とし収益価格は参考に留め、需給動向や代表標準地価格との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 73.9] [103.0] 100 80,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流用地を中心とする工業地として、市街地 に隣接する地域は住宅用地として需要がある 。沿岸部等災害リスクや利便性の劣る地域は 需要が弱い。 清水港に位置する国道沿いの流通業務地域で ある。環境の向上により需要が堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％