令和6年1月12日　提出 静岡清水 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 5-9 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区蒲原３丁目１５６６番５ ｢蒲原３－５－１８｣ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 高度4種最高22m 土砂災害警戒区域 台形 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ3 低層の店舗兼住宅等 が建ち並ぶ近隣商業 地域 北12m県道 水道、ガス 新蒲原 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道富士由比線沿いの商業地 域。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 ＪＲ新蒲原駅南西方 450m 法令 規制 近商 (80,200) 高度4種最高22m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 繁華性の乏しい近隣商業地域であるが、この界隈の主要道路沿い地域であり、一定の交通量もあるため、当面は 現状を基調として安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区東部方面の路線ないし近隣商業地域である。需要者は地縁性を有する地元中小法人及び個人事業者 が中心である。県道沿いで新蒲原駅にも近く、商業地域としての優位性も認められるが、小規模画地が多い地域で、顧 客を大型量販店等に奪われており、地価の低迷が続いている。土地は１，５００万円～２，５００万円程度が取引の中 心とみられるが、利用目的や規模等の個別性により取引価格も様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は県道沿いの商業地域に存するものの、自用の店舗等を中心とする地域で、賃貸市場は未成熟であり、適切 な賃貸事例の収集が困難であったため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は現実の取引を反映し実証的で規範 性が高い。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 5-6               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [108.4] [100.0] 100 57,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 規模のまとまった自動車利用客が集客できる 路線商業地域の地価は安定しているが、古く からの小規模画地が多い路線商業地の地価は 低迷している。 店舗のほか住宅も多い商業地域で繁華性が乏 しいほか、地縁性ある地元客が中心で商圏も 狭いため、地価の下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％