別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
静岡清水 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡清水 5-7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小宮　敬   TEL.
鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市清水区小芝町６１６番３外
｢小芝町１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層店舗のほか一般
住宅等が混在する商
業地域		 東14.6m市道 水道、ガス、下水 清水

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   350 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 清水駅徒歩圏内の商業地域 街

路		 １４．６ｍ市道 交通

施設		 清水駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 清水駅近くの商業地域で、画地規模のまとまった土地には事業所やマンション用地需要もあり、地価は比較的底
堅く推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に静岡市清水区中心部及びその周辺に存する商業地域である。需要者の中心は地元の比較的資本力の強
い個人又は事業法人を中心に、県内外の事業法人や不動産会社等幅広い。駅への接近性に恵まれていることからマンシ
ョン適地としての需要も見られる。規模や形状によって様々であるが、土地は１，５００万円～３，０００万円前後が
需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏の類似地域より代替競争性の観点から取引事例を収集し信頼性と規範性に留意しつつ取引事例を採用した。
賃貸事例も信頼性あるものを採用し得た。当該地域では投下資本相応の賃料水準が形成されていないため、収益価格は
低位に試算された。よって、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、市場動向等に留意
するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡清水 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[112.8]		 [100.0]
100		 110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動が正常化しつつある中で、中心商業
地域、路線商業地域の需要は概ね持ち直し傾
向にある。郊外部は弱含み状況が続いている
。

駅や商業中心部に近く、商業ビルの他マンシ
ョン需要も見込まれ、需要は安定的に推移し
ている。地域要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡清水 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-520		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
近商
高度5種最高31m
駐車付置義務
(90,300)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-523		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
北東6m、
二方路
｢調区｣ 近商
高度5種最高31m
駐車付置義務
(90,240)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-543		 静岡市清水区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東9.9m県道、
中間画地
近商
高度4種最高22m
(90,300)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-550		 静岡市清水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11.2m県道、
北4m、角地
商業

(100,400)
e Ｒ６Ｋ２２
０３
-556		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東5.8m市道、
中間画地
近商
高度5種最高31m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
116,015  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.1]
104,424 		 100
[  97.0]
107,654 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
109,021  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.9]
97,427 		 100
[  87.5]
111,345 
111,000 
c (　           ) 
88,654  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
102,254 		 100
[  94.0]
108,781 
109,000 
d (　           ) 
101,577  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
105,370 		 100
[  98.0]
107,520 
108,000 
e (　           ) 
97,541  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
104,883 		 100
[  92.1]
113,879 
114,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



静岡清水 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,895,696 
1,464,054 
5,431,642 
4,878,960 
552,682 		 （　0.9489）
524,440 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     10,702,857 円　　　　（　     62,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡清水 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 Ｓ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   172 ㎡      9.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　  14.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
80.0 
104.00 
2,241 
233,064 		 6.0  1,398,384 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
130.00 
85.0 
110.50 
1,793 
198,127 		 3.0  594,381 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
83.3 
325.00 

629,318 		 2,587,146 
0 
⑨年額支払賃料        629,318 円　×　12ヶ月　＝　       7,551,816 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,551,816 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       679,663 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,872,153 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,587,146 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,543 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,895,696 円　　　　（　        40,091 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-504		 1,960  
(   1,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
2,312 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,252 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,241 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-505		 2,186  
(   2,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,191 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡清水 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 350,500 円  　　　　     70,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 226,554 円  　　　        7,551,816　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      151,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      595,800 円  　　　　     70,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,100 円  　　　　     70,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,100 円  　　　　     70,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,464,054 円　（　　　　　　         8,512 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,878,960 円  
（　　　　　        28,366 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,895,696 円      
②総費用 1,464,054 円      
③純収益　①－② 5,431,642 円      
④建物等に帰属する純収益 4,878,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 552,682 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 524,440 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,049 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,702,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡清水 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市清水区小芝町６１６番３
 0806000254887-0000
2 　静岡市清水区小芝町６１６番４
 0806000254888-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
静岡清水 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡清水 5-7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　学   TEL.
鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市清水区小芝町６１６番３外
｢小芝町１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層店舗のほか一般
住宅等が混在する商
業地域		 東14.6m市道 水道、ガス、下水 清水

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   350 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．６ｍ市道 交通

施設		 清水駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 清水駅に近い旧来の商店街である。店舗数は減少傾向が続き住宅が増加傾向で徐々に商業地域から住商混在地域
としての性格が強まっていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に静岡市清水区中心部及びその周辺に存する商業地域である。主な需要者は県内外の企業、不動産投資
関連企業や個人事業主等様々である。周辺地域は商業施設の入れ替わりや再開発も施工されているが、総じて商況、投
資需要とも低調で停滞傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、規模・用途等によって大きく異なるが、市場で
取引されている価格帯は、土地の総額で１５００万円～３０００万円前後が多いと見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はＪＲ清水に近い既存の商業地域である。賃貸用不動産等の収益物件も見られるが、その数は少なく賃貸市場
は成熟するまでには至っていない。賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキも大きく収益価格はやや
低位に求められた。したがって、実際の取引事例より求めた実証的な比準価格を中心に需給動向を勘案し、代表標準地
との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡清水 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[112.8]		 [100.0]
100		 110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ渦の影響はほぼ収束し通常の経済活動
に戻っている。概ね回復傾向の地域が多いも
のの、立地条件や地域の性格によって格差が
生じている。

地域は店舗等の減少が続き住宅が増加傾向に
ある。徐々に商業地域から商住の混在地域と
しての性格が強まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡清水 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-33		 静岡市清水区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 西5.8m市道、
中間画地
商業

(90,348)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-555		 静岡市清水区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
南8m、角地
商業
駐車付置義務
地区計画等
(100,500)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-556		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東5.8m市道、
中間画地
近商
高度5種最高31m
(90,300)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-564		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5.5m市道、
西1m、角地
商業

(90,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     45,606) 
91,212  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
101,347 		 100
[  93.1]
108,858 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
127,436  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
134,853 		 100
[ 124.8]
108,055 
108,000 
c (　           ) 
97,541  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
104,883 		 100
[  89.4]
117,319 
117,000 
d (　           ) 
75,036  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
91,732 		 100
[  84.8]
108,175 
108,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



静岡清水 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,843,306 
1,464,831 
5,378,475 
4,878,960 
499,515 		 （　0.9489）
473,990 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      9,673,265 円　　　　（　     56,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡清水 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 Ｓ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   172 ㎡      9.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　  14.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
80.0 
104.00 
2,249 
233,896 		 6.0  1,403,376 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
130.00 
85.0 
110.50 
1,799 
198,790 		 3.0  596,370 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
83.3 
325.00 

631,476 		 2,596,116 
0 
⑨年額支払賃料        631,476 円　×　12ヶ月　＝　       7,577,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,577,712 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       757,771 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,819,941 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,596,116 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,365 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,843,306 円　　　　（　        39,787 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-504		 1,960  
(   1,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]
2,288 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,249 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-505		 2,186  
(   2,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
2,236 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡清水 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 350,500 円  　　　　     70,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 227,331 円  　　　        7,577,712　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      151,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      595,800 円  　　　　     70,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,100 円  　　　　     70,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,100 円  　　　　     70,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,464,831 円　（　　　　　　         8,516 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,878,960 円  
（　　　　　        28,366 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,843,306 円      
②総費用 1,464,831 円      
③純収益　①－② 5,378,475 円      
④建物等に帰属する純収益 4,878,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 499,515 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 473,990 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,756 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,673,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡清水 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市清水区小芝町６１６番３
 0806000254887-0000
2 　静岡市清水区小芝町６１６番４
 0806000254888-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考