令和6年1月10日　提出 静岡清水 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 5-6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区由比北田字中村田４６７番 ②地積 　(㎡) 502   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 台形 1:2.5 医院兼住宅 ＲＣ3 住宅、店舗等が混在 する県道沿いの近隣 商業地域 南東11m県道 水道 由比 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       502 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧由比町の中心部に位置する 既成の商業地域 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 ＪＲ由比駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 背後地の人口減少が続く中商況は停滞感が強く、地価は弱含みで推移している。今後、漸次商業性が薄れ、住宅 地域に移行していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清水区北東部の近隣商業地域及び住商混在地域一円である。需要者の中心は小売店舗等を営む中小法人 ないし個人等である。旧来からの既成商業地域のため土地の供給は限られている。本地域には集客力ある核施設がなく 、商況は衰退しつつある。よって、商業地需要は乏しく、住宅等他用途への転換も見られる。不動産取引は少なく規模 にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の店舗併用住宅や一般住宅が混在し、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しない ものとする。本件においては、同一需給圏内の類似地域から価格牽連性のある取引事例が得られたので、比準価格を標 準とし、由比地区の他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区の旧来型商業地域は総じて衰退傾向に あるが、駐車場を完備した路線商業地の需要 は概ね堅調に推移している。 地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％