令和6年1月12日　提出 静岡清水 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -31 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 81,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区山原字松ノ木田２１０番９外 ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 清水 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域との境に近い 地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ清水駅北西方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした住宅地域であるが、東名ＩＣに近いため工業系用途も混ざる状況にあり、ここしばらくは この用途が混在した住宅地域として推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区の市街地周辺に所在する価格中位の住宅地域一円。需要者は市内に勤務先を有するサラリーマン等 の一次取得者が中心である。市街化調整区域との境に近く利便性が劣る地域であるほか、東名清水ＩＣに近いこともあ って、工場や事業所も混在しており、居住環境もやや優れないため、地価の下落傾向が続いている。土地は８００万円 ～１，２００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が中心であるほか、標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であるため収益価格の試算 は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほとんど で、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大 きい。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,300 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [106.8] [102.0] 100 81,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区住宅地域は旧静岡市に近接したＪＲ草 薙駅周辺ないし利便性良好な静鉄電車駅周辺 の需要が強く、郊外部や沿岸部の需要は低迷 を続けている。 東名高速道路以北の郊外部に位置し、外部需 要が乏しいほか、宅地開発も停滞しており、 需給ともに不活発なため、地価は下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％