令和6年1月12日　提出 静岡清水 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -30 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　稲子   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 98,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区上力町１８４７番１６ ｢上力町４－３５｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 清水 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 清水駅南方 3.8km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既存住宅地域で特別な変動要因もないので現状で推移していくと予測する。清水区の利便性の良い住宅 地域で、需要が戻りつつあることから、今後地価は横ばいから上昇傾向に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区の市街地周辺の住宅地域である。需要者は静岡市内に居住及び勤務する一次取得者が中心である。 近隣地域は利便性の良い住宅地域であるため、小規模な建売分譲も見られ、需要は回復の傾向にある。画地規模の小さ な宅地が増えており、土地は総額で１２００～２０００万円、新築戸建で２５００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は清水区の中央部に位置する低層住宅地域に存する。賃貸等による収益性に基づく土地市場が形成されてい ないので、収益価格は試算せず、比準価格のみを試算したが、比準価格決定の理由に記載の通り同一需給圏内の市場の 実態を反映した取引事例から試算しており信頼性・説得力を有するものである。よって市場分析の結果を踏まえて鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内大企業の業績は向上し、雇用情勢も安定 している。しかし、企業倒産も目立ち二極化 が進んでいる。物価の上昇が家計へ大きな負 担となている。 清水区の住宅地域で、地域要因に大きな変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％