令和6年1月15日　提出 静岡清水 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -28 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　学   TEL.

鑑定評価額 6,600,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区蒲原東１０３番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い区 画整理済の住宅地域 西5m市道 水道、ガス 新蒲原 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 新蒲原駅北東方 2.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 清水区東端で富士川に近い区画整理済みの住宅地域で空地等も若干介在している。周囲には工場等が見られるが 大きな変動要因は認められないため当面は従来の住宅地域として推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね清水区の郊外部に位置する住宅地域である。需要者の中心は清水区の居住者で一次取得者が多い。清 水区の東端に位置し市街地中心部から離れた立地であるため交通利便性や住環境等の面で他地域に比し競争力が劣るた め需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で１０００万円前後まで、新築の戸建物件で２０００万円～３ ０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引が殆どを占める既成住宅地域である。当該地域においてはアパート等も見られるが、収益 性より自己使用における快適性がより重視されて価格が形成されている。また、法令規制等から想定可能な賃貸用建物 の規模や当該地域における賃貸需要を検討し、収益還元法の適用は困難と判断した。したがって、取引事例より求めた 実証的な比準価格を重視し、地域の需給動向や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,700 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [132.0] [101.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境等が良好な地域は堅調な状態が継続し ている。一方、市街地から離れた郊外部や沿 岸部は下落傾向で推移。全般的に画地の小規 模化が見られる。 清水区東端の住宅地域で住宅を中心として建 ち並び空地等も介在している住宅地域である 。大きな変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％