令和6年1月12日　提出 静岡清水 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -18 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区蒲原１丁目４６０９番８ ｢蒲原１－２８－１０｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北4m市道 水道、ガス 新蒲原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧蒲原町東部の南向き傾斜地 に開発された住宅地域。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新蒲原駅北東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 高台の傾斜地に開発された住宅地域で、一定の住環境を保持していることから、当面は現状を基調として安定的 に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区郊外の価格低位の住宅地域で、主として旧蒲原町内の住宅地域である。需要者は、蒲原地区に地縁 性を有する３０歳～４０歳代のサラリーマン等の一次取得者が中心である。旧蒲原町内全般に外部からの需要は少なく 、不動産市況は弱いが、開発された住宅地域で居住環境に格別の難がないことから地価の下落幅は比較的小さい。土地 は７００万円～１，２００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が中心の地域で、周囲にアパート等は見られず、賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算は行 わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほとんどで、 周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大きい 。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,700 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [136.5] [100.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区住宅地域は旧静岡市に近接したＪＲ草 薙駅周辺ないし利便性良好な静鉄電車駅周辺 の需要が強く、郊外部や沿岸部の需要は低迷 を続けている。 旧蒲原町全般に住宅需要は弱いものの、当地 域は自然災害リスクがなく、居住環境も概ね 良好なことから地価の下落幅が縮小している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％