令和6年1月10日　提出 静岡清水 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -15 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区由比字節井５１２番１ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地が見られる高台の 住宅地域 東5.5m市道 水道 由比 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 由比川東岸に位置し、由比中 心部からやや遠隔にある利便 性の劣る住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道　　 交通 施設 ＪＲ由比駅北東方 2.4km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 由比地区の人口が減るなか、本地域は街路の配置が劣りかつ中心部等への接近性にも難があるため宅地需要は縮 小基調にある。地価の下落傾向は今後も続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区東部の住宅地域一円である。主たる需要者は地元地縁性を有する個人等である。本地域には未だ農 地・空地が見られ土地の供給余力はあるが、地区外からの転入はほぼなく、高齢化に伴い需要は継続して減少し、地価 は下落基調にある。中心となる価格帯は、土地２００㎡前後で６００万～１，５００万円前後、新築戸建で２，０００ ～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模では経済合理性のある共同住宅を想定し難いため、収益価格は試算しなかった。本地域は自己使用目 的での取引が中心の住宅地域であり、比準価格は周辺類似地域内の信頼性のある事例から求められたもので取引の実体 を反映した価格である。よって、比準価格を採用し、周辺の標準地との価格バランスにも留意して、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区の人口は全体的に減少しているが、中 心部の住宅地需要は回復傾向が見られる。但 し、旧庵原地区や災害懸念のある地域の不動 産取引は少ない。 利便性が劣る地域で、不動産取引はほとんど ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％