鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
静岡駿河 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡駿河 9-5

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　西園　文人

TEL.

鑑定評価額

37,900,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市駿河区中村町３９４番２				②地積　(㎡)	316 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高19m
	1:1.5	工場兼住宅ＬＳ1	中小規模の工場、一般住宅等が混在する地域	北東7.2m市道	水道、下水	静岡 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 450 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

一般住宅が増えつつある住工
混在地域

街

路

７．２ｍ市道

交通

施設

静岡駅南方

3.2km

法令

規制

準工
(60,200)
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

工場・倉庫のほかに住宅地等も混在する地域であるが、工業地としての需要は弱く、住宅地域へ移行していくと
予測される。地価は周辺の地価水準との相互関係から、やや上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に静岡市内に存する工業地域又は混在地域である。需要の中心は、製造業者または物流業者等の中小法
人であるが、住宅地など多様な用途を前提とする需要者も見込まれる地域である。工業地としての取引は少ないが、利
便性が良好なため、このところ周辺地域も含め、多様性を前提とした取引が増加傾向にあり、地価はやや上昇傾向で推
移しているとみられる。尚、中心となる価格帯は、規模、用途等により様々で一様には把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸用不動産も見られるが、その数は少なく、自用目的での取引が多くを占める混在地域であり、賃貸市場が未成熟な
地域であることから、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は現実の市場において成立した複数の取引事例を
価格判定の根拠としており、実証性は高く、価格決定にあたり主要な指標となる。よって、本件では比準価格を標準と
し、収益価格は参考に留め、市場動向や前年標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動正常化に伴い、企業のペントアップ
投資は積極的であるが、原料高や海外景気の
低迷など事業環境の先行きに不透明感が出始
めている。

工住混在地域であり、工業地としての需要は
弱いものの、東名高速静岡ＩＣ背後に立地し
、多様な用途を前提とした取引が見込まれる
環境下にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ２２０３ -25	静岡市駿河区		建付地	（　）	台形	南7.5m市道、北東5.4m、角地		準工高度3種最高19m (70,200)
b	Ｒ６Ｋ２２０３ -551	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
c	Ｒ６Ｋ２２０３ -925	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.9m市道、北西4m、角地		準工高度3種最高19m (70,200)
d	Ｒ６Ｋ２２０３ -923	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	不整形	北西4m私道、東3.7m、二方路		準工高度3種最高19m (70,200)
e	Ｒ６Ｋ２２０３ -861	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,277	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	128,218	100 [ 100.0]	128,218	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 100,031	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	107,161	100 [ 87.3]	122,750		123,000
c	(　 ) 110,830	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.4]	151,599	100 [ 133.9]	113,218		113,000
d	(　 ) 113,713	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.2]	139,029	100 [ 111.6]	124,578		125,000
e	(　 ) 67,726	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	97,138	100 [ 85.9]	113,083		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -16.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

静岡駿河 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,264,341	776,070	2,488,271	1,624,260	864,011	（　0.9457） 817,095	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,675,408 円　　　　（　 52,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫	125.00	Ｓ2	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高19m	60 ％	200 ％	200 ％	316 ㎡	14.0 m x 22.6 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建工場兼倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	250.00	100.0	250.00	1,203	300,750	6.0	1,804,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		300,750		1,804,500
								0

⑨年額支払賃料	300,750 円　×　12ヶ月　＝　 3,609,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,609,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,248,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,804,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,241 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,264,341 円　　　　（　 10,330 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６ＫＡ　　　　-1103	821 ( 786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,197	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,209 円/㎡　月額支払賃料（　 1,203 円/㎡）　基準階 F B
b	Ｒ６ＫＡ　　　　-220	977 ( 954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,221
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡駿河 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,200 円	25,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	108,270 円	3,609,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,000 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 776,070 円　（　　　　　　 2,456 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9457

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 70 ％　＋　0.0718 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,624,260 円（　　　　　 5,140 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,264,341 円
②総費用	776,070 円
③純収益　①－②	2,488,271 円
④建物等に帰属する純収益	1,624,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	864,011 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	817,095 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,586 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,675,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡駿河 9-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市駿河区中村町３９４番２	0800000487421-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
静岡駿河 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡駿河 9-5

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　田中　学

TEL.

鑑定評価額

37,900,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市駿河区中村町３９４番２				②地積　(㎡)	316 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高19m
	1:1.5	工場兼住宅ＬＳ1	中小規模の工場、一般住宅等が混在する地域	北東7.2m市道	水道、下水	静岡 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 450 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．２ｍ市道

交通

施設

静岡駅南方

3.2km

法令

規制

準工
(60,200)
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

工場や倉庫のほか住宅や駐車場等も混在している地域である。地域内に格別大きな変動要因は認められないこと
から現在の混在地域としての環境を維持しつつ推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に静岡市内に存する工業地又は混在地域である。需要者は県内外の中小企業、個人事業主、個人等様々
である。中心部周辺の混在地域は住宅用途としての需要が堅調な状態が続き、中小工場や事務所に対する需要は強含み
傾向である。需要の中心となる価格帯は、業種・規模等によって異なるため、把握は困難であるが、実際に取引されて
いる価格帯は、土地の総額で２０００万円～５０００万円程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用目的での取引が多くを占める混在地域である。自用の工場や倉庫が中心となる地域で賃貸用不動産も見
られるがその数は少ない。実際の取引においても自用物件が中心であり賃貸需要は総じて弱いため収益価格はやや低位
に求められた。したがって、実証的な比準価格を中心とし収益価格は参考に留め、市場動向や前年標準地価格等との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物流用地を中心として需要は堅調で利便性良
好な地域は住宅用地としても需要がある。沿
岸部等災害リスクや利便性の劣る地域は需要
が弱い。

住工の混在している地域で、地域要因に大き
な変動は見られないが、住宅用地としての需
要もあって堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ２２０３ -25	静岡市駿河区		建付地	（　）	台形	南7.5m市道、北東5.4m、角地		準工高度3種最高19m (70,200)
b	Ｒ６Ｋ２２０３ -235	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	東6.3m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
c	Ｒ６Ｋ２２０３ -551	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ６Ｋ２２０３ -925	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.9m市道、北西4m、角地		準工高度3種最高19m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,277	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	128,218	100 [ 96.0]	133,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 68,180	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	74,864	100 [ 61.4]	121,928		122,000
c	(　 ) 100,031	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	107,161	100 [ 89.2]	120,136		120,000
d	(　 ) 110,830	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.4]	151,599	100 [ 130.1]	116,525		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

静岡駿河 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,218,175	742,160	2,476,015	1,489,440	986,575	（　0.9457） 933,004	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	19,040,898 円　　　　（　 60,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫	150.00	Ｓ2	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高19m	60 ％	200 ％	200 ％	316 ㎡	14.0 m x 22.6 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場兼倉庫の一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼倉庫	250.00	100.0	250.00	1,164	291,000	6.0	1,746,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		291,000		1,746,000
								0

⑨年額支払賃料	291,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,492,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,492,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 289,836 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,202,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,746,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,011 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,218,175 円　　　　（　 10,184 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６ＫＡ　　　　-220	977 ( 954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,239	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,170 円/㎡　月額支払賃料（　 1,164 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ６ＫＡ　　　　-804	784 ( 766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,153
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡駿河 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,800 円	23,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	104,760 円	3,492,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,200 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 742,160 円　（　　　　　　 2,349 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9457

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 92,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 70 ％　＋　0.0718 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,489,440 円（　　　　　 4,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,218,175 円
②総費用	742,160 円
③純収益　①－②	2,476,015 円
④建物等に帰属する純収益	1,489,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	986,575 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	933,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,040,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡駿河 9-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市駿河区中村町３９４番２	0800000487421-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考