別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
静岡駿河 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡駿河 5-6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦   TEL.
鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 336,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市駿河区南町２５番８
｢南町５－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,438)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層小売店舗が多
い駅近くの商業地域
 南西7.3m市道 水道、ガス、下水 静岡

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模店舗を主にマンション
等が混在する商業地域		 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 静岡駅南方

400m		 法令

規制		 商業
(90,438)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ静岡駅南口近くの古くからの商店街であり、今後も現状程度の地域環境が維持されると予測する。経済活動
の正常化が進む中において、需要は回復傾向にあり、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ静岡駅周辺の商業地域である。需要の中心は、地元事業者及び県内外の法人、並びに個人事業者であ
る。当該地域は、既存商店街であることから供給は少ない。また小規模経営が多く収益性が低いことから、店舗需要は
少ないが、ＪＲ静岡駅徒歩圏内であることからデベロッパー需要は強く、潜在的な需要は底堅い地域である。利用目的
や規模等の個別性により取引価格もまちまちで、需要の中心となる価格帯は把握し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ静岡駅南口方面に位置する商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低
位に求められた。また実際の取引に当たっては、必ずしも賃料徴収力や収益性に基づくものではなく、周辺地価相場を
も参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更に市場動
向等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-14                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    235,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.5]		 [100.0]
100		 335,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    334,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化が進む中において、中心商
業地域、路線商業地域の需要は堅調に推移し
ているが、郊外部は弱含み状況が続いている
。

ＪＲ静岡駅から徒歩圏内で、利便性が良好で
あることから潜在的な需要を有する。格別な
変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡駿河 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-859		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.4m市道
、中間画地
商業

(90,400)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-1245		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-1247		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東36m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-1031		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.7m市道、
東3.5m、角地
近商
高度5種最高31m
(100,300)
e Ｒ６Ｋ２２
０３
-573		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西19m市道、
南東6m、
二方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
407,001  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
341,203 		 100
[  99.0]
344,649 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
345,000 
b (　           ) 
342,947  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
314,264 		 100
[  93.2]
337,193 
337,000 
c (　           ) 
333,270  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
279,114 		 100
[  83.7]
333,470 
333,000 
d (　           ) 
222,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
223,339 		 100
[  67.3]
331,856 
332,000 
e (　           ) 
151,923  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  64.6]
235,880 		 100
[  64.8]
364,012 
364,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -35.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    338,000 円／㎡]  



静岡駿河 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,947,970 
1,475,978 
5,471,992 
4,377,840 
1,094,152 		 （　0.9489）
1,038,241 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     21,188,592 円　　　　（　    214,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡駿河 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 72.00 Ｓ4 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   438 ％   99 ㎡      5.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～４階事務所、フロアー貸し ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.00 
75.0 
54.00 
3,690 
199,260 		 6.0  1,195,560 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
72.00 
79.0 
56.88 
2,790 
158,695 		 6.0  952,170 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
72.00 
79.0 
56.88 
2,364 
134,464 		 3.0  403,392 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
78.0 
224.64 

626,883 		 2,954,514 
0 
⑨年額支払賃料        626,883 円　×　12ヶ月　＝　       7,522,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     224.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,522,596 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       601,808 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,920,788 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,954,514 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,182 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,947,970 円　　　　（　        70,182 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-803		 2,696  
(   2,683) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,451 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,364 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-809		 2,386  
(   2,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,294 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡駿河 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 314,500 円  　　　　     62,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 225,678 円  　　　        7,522,596　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      275,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      534,600 円  　　　　     62,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,900 円  　　　　     62,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,900 円  　　　　     62,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,475,978 円　（　　　　　　        14,909 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,377,840 円  
（　　　　　        44,221 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,947,970 円      
②総費用 1,475,978 円      
③純収益　①－② 5,471,992 円      
④建物等に帰属する純収益 4,377,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,094,152 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,038,241 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,487 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,188,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     214,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡駿河 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市駿河区南町２５番８
 0800000668957-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
静岡駿河 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡駿河 5-6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.
鑑定評価額 33,200,000 円  １㎡当たりの価格 335,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市駿河区南町２５番８
｢南町５－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,438)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層小売店舗が多
い駅近くの商業地域
 南西7.3m市道 水道、ガス、下水 静岡

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模店舗を中心に、マンシ
ョン等が混在する商業地域		 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 静岡駅南方

400m		 法令

規制		 商業
(90,438)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ静岡駅南口から徒歩移動が可能な圏域に存する古くからの商店街である。日常生活の正常化に伴い商況は回
復傾向にあり、立地条件から用途の多様性もあり、地価も微増から上昇傾向に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    337,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ静岡駅周辺の商業地域の存する一円である。主たる需要者は県内外の法人のほか、比較的資金力のあ
る個人が中心である。いわゆる「商店街」であり、地元住民が顧客の中心であり商業繁華性はあまり高くなく新規進出
の商業施設は少ないが、ＪＲ静岡駅に近い立地条件から居住系用途の需要も見込まれる。需要の中心となる価格帯は、
規模や需要者の属性等により幅が広いが、概ね総額で３，０００万円～６，０００万円程度と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ静岡駅南口から徒歩移動が可能な圏域に存する自用の店舗を中心に形成された旧来の商業地域である。賃貸市場に
おいては、土地価格や建築費を反映した賃料収入が困難であるため収益価格は低位に試算された。以上の検討から、実
際の取引事例から求めた実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地を規準とした価格との均衡
にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-14                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    235,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.8]		 [100.0]
100		 334,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    334,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商況は回復しており、立地条件や繁華性等に
より差異は見られるものの、全体の需給動向
は強含み傾向にある。


近隣住民を対象とする店舗を中心に形成され
た既存の商店街である。静岡駅へ徒歩移動可
能な立地条件から、居住系用途の需要もあり
、需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡駿河 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-860		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.8m市道
、中間画地
商業

(90,240)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-1245		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-756		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
近商
高度5種最高31m
(80,300)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-1031		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.7m市道、
東3.5m、角地
近商
高度5種最高31m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
372,730  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 110.0]
358,106 		 100
[  99.7]
359,184 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
359,000 
b (　           ) 
342,947  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
305,111 		 100
[  95.1]
320,832 
321,000 
c (　           ) 
220,981  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
226,064 		 100
[  69.1]
327,155 
327,000 
d (　           ) 
222,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
223,339 		 100
[  65.8]
339,421 
339,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    337,000 円／㎡]  



静岡駿河 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,004,506 
1,463,970 
5,540,536 
4,377,840 
1,162,696 		 （　0.9489）
1,103,282 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     22,515,959 円　　　　（　    227,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡駿河 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 72.00 Ｓ4 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   438 ％   99 ㎡      5.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗、フロア貸し　３～４階：事務所、フロア貸し ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 階段やエントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.00 
75.0 
54.00 
3,566 
192,564 		 6.0  1,155,384 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
72.00 
79.0 
56.88 
2,852 
162,222 		 6.0  973,332 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
72.00 
79.0 
56.88 
2,377 
135,204 		 3.0  405,612 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
78.0 
224.64 

625,194 		 2,939,940 
0 
⑨年額支払賃料        625,194 円　×　12ヶ月　＝　       7,502,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     224.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,502,328 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       525,163 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,977,165 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,939,940 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,341 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,004,506 円　　　　（　        70,753 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-809		 2,386  
(   2,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,386 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,383 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,377 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-803		 2,696  
(   2,683) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,380 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡駿河 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 314,500 円  　　　　     62,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 225,070 円  　　　        7,502,328　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      264,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      534,600 円  　　　　     62,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,900 円  　　　　     62,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,900 円  　　　　     62,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,463,970 円　（　　　　　　        14,788 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,377,840 円  
（　　　　　        44,221 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,004,506 円      
②総費用 1,463,970 円      
③純収益　①－② 5,540,536 円      
④建物等に帰属する純収益 4,377,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,162,696 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,103,282 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,144 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,515,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     227,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡駿河 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市駿河区南町２５番８
 0800000668957-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考