別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
静岡駿河 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡駿河 5-3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文   TEL.
鑑定評価額 618,000,000 円  １㎡当たりの価格 736,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市駿河区南町２３番３外
｢南町１１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 840  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,500)

2:1		 事務所兼車庫

Ｓ5		 中高層の事務所ビル
等が増えつつある商
業地域		 北東21.7m市道 水道、ガス、下水 静岡

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  41.8 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２１．７ｍ市道 交通

施設		 静岡駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域はＪＲ静岡駅南口に近接した商業集積が高い商業地域で今後もほぼ現状のまま推移するものと予測す
る。地価は供給と比較して需要が相対的に強いことからやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    755,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    502,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は静岡市中心部の商業地域一円である。需要者の中心は県内外の資本力のある法人を中心に一部個人事業
者を含む。近隣地域はＪＲ静岡駅に近接していることから店舗需要以上にオフィス需要も強い商業地域で中高層店舗事
務所ビル等が建ち並んでいる。地価は供給と比較して需要が相対的に強いことからやや上昇傾向にある。需要の中心価
格帯はその用途・規模等から様々でその把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ価格水準高位の商業地域である。比準価格は取引事例が少ないため広
域的に収集した事例の中から精度が相対的に高い事例を重視して求めた。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないこと等からやや低位に試算された。以上から、精度が相対的に劣る収益価格は参酌に留め、現実的・実証
的な比準価格を重視し、代表標準地価格及び周辺公示価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.5]		 [100.0]
100		 735,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　駿河区の宅地需要は災害リスク懸念及び高
齢化等地域を除いて比較的堅調で地価は駅周
辺市街地等を中心にやや上昇傾向で推移して
いる。

　近隣地域はＪＲ静岡駅南口に近接した商業
集積が高い商業地域で地価は供給と比較して
需要が相対的に強いことからやや上昇傾向に
ある。

　個別的要因に変動はない。　


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡駿河 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-1		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
中間画地
商業

(100,540)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-57		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m国道、
中間画地
商業

(90,500)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-59		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-61		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東35m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e Ｒ６Ｋ２２
０３
-959		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m市道、
東11m、角地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
458,845  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
461,139 		 100
[  61.1]
754,728 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
755,000 
b (　           ) 
515,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
527,360 		 100
[  70.0]
753,371 
753,000 
c (　           ) 
720,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
726,319 		 100
[  95.9]
757,371 
757,000 
d (　           ) 
744,547  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
833,893 		 100
[ 110.1]
757,396 
757,000 
e (　           ) 
674,391  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
681,343 		 100
[  79.6]
855,959 
856,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    755,000 円／㎡]  



静岡駿河 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地のため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

124,632,705 
39,722,613 
84,910,092 
64,558,500 
20,351,592 		 （　0.9522）
19,378,786 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    421,277,957 円　　　　（　    502,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡駿河 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 670.00 ＲＣ6 4,020.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   500 ％   500 ％   840 ㎡     41.8 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  21.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗及び駐車場、２階～６階事務所フロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
402.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
268.00 
100.0 
268.00 
5,502 
1,474,536 		 6.0  8,847,216 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
670.00 
85.0 
569.50 
2,897 
1,649,842 		 6.0  9,899,052 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,020.00 
77.5 
3,115.50 

9,723,746 		 58,342,476 
0 
⑨年額支払賃料      9,723,746 円　×　12ヶ月　＝　     116,684,952 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   3,115.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,215,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域及び周辺類似地域における同程度の建物等から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充分担保されていると判断した。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       127,900,752 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　       4,500,000 円　　×　　       ％　＝　　     8,313,549 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 124,087,203 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        58,342,476 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         545,502 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     124,632,705 円　　　　（　       148,372 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-809		 2,386  
(   2,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,820 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,911 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,897 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-901		 2,431  
(   2,425) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,001 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡駿河 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,825,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 19,860,113 円  　　　      132,400,752　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,905,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,202,500 円  　　　　    965,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       965,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       965,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,722,613 円　（　　　　　　        47,289 円／㎡）　　（経費率　　  31.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 965,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　   4,020.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,558,500 円  
（　　　　　        76,855 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 124,632,705 円      
②総費用 39,722,613 円      
③純収益　①－② 84,910,092 円      
④建物等に帰属する純収益 64,558,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,351,592 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,378,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,070 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    421,277,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     502,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡駿河 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市駿河区南町２３番３
 0800000668908-0000
2 　静岡市駿河区南町２３番４
 0800000668909-0000
3 　静岡市駿河区南町２３番５
 0800000668910-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
静岡駿河 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡駿河 5-3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.
鑑定評価額 617,000,000 円  １㎡当たりの価格 735,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市駿河区南町２３番３外
｢南町１１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 840  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,500)

2:1		 事務所兼車庫

Ｓ5		 中高層の事務所ビル
等が増えつつある商
業地域		 北東21.7m市道 水道、ガス、下水 静岡

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  41.8 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 静岡駅南口近くの商業地域 街

路		 ２１．７ｍ市道 交通

施設		 静岡駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅に近い商業地域だが、現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    758,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    503,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市内の中心商業地域一円。市場参加者はエリア内で飲食・物販店の営業や事務所開設目的の地元企業
が中心で、全国的な企業も見られる。飲食・物販関連の店舗ビルやホテル、事務所のほか高層共同住宅等が建ち並び、
繁華性の高い商業地域が形成され、新型コロナウイルス感染症５類移行後は繁華性の回復が顕著で、今後需要は安定傾
向で推移すると予測する。道路事情や店舗連たんの程度、画地規模によるばらつきが大きく中心価格帯はない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性を重視する商業地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方適切な賃料や還元
利回りを査定のうえ、賃貸用建物の建築を想定して収益価格を試算したが、昨今の資材価格高騰から想定建物価格が高
額となり、比準価格と比較しやや低位に試算された。したがって本件では規範性の優る比準価格を重視し、収益価格も
勘案し、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.8]		 [100.0]
100		 733,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 元旦の震災、緊迫する国際情勢、物価高等の
不安材料はあるが、外国人観光客増加により
国内景気は回復基調にあり、不動産市況も改
善傾向にある。

最寄り駅に近い繁華性の高い商業地域で、需
要は回復傾向で推移している。地域要因に変
動はない。


代替競争関係にある他の不動産と比較して市
場競争力は普通。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡駿河 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-705		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西4m、角地
商業

(100,360)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-903		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
中間画地
商業

(90,500)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-62		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-61		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東35m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
876,299  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
885,658 		 100
[ 112.8]
785,158 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
785,000 
b (　           ) 
531,394  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
534,051 		 100
[  72.5]
736,622 
737,000 
c (　           ) 
628,848  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
633,250 		 100
[  84.0]
753,869 
754,000 
d (　           ) 
744,547  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
833,893 		 100
[ 109.8]
759,465 
759,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    758,000 円／㎡]  



静岡駿河 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し土地の再調達現価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

124,943,971 
39,975,200 
84,968,771 
64,558,500 
20,410,271 		 （　0.9522）
19,434,660 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    422,492,609 円　　　　（　    503,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡駿河 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 670.00 ＲＣ6 4,020.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   500 ％   500 ％   840 ㎡     41.8 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  21.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、１階駐車場・店舗、２～６階は事務所を想定 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 店舗事務所の一般的なレンタブル比を考量
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 駐車場
402.00 
 
 
 
 		    
   

 1～  		 店舗
268.00 
100.0 
268.00 
5,520 
1,479,360 		 6.0  8,876,160 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
670.00 
85.0 
569.50 
2,905 
1,654,398 		 6.0  9,926,388 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,020.00 
77.5 
3,115.50 

9,751,350 		 58,508,100 
0 
⑨年額支払賃料      9,751,350 円　×　12ヶ月　＝　     117,016,200 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   3,115.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,215,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       128,232,000 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　       4,500,000 円　　×　　       ％　＝　　     8,335,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 124,396,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        58,508,100 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         547,051 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     124,943,971 円　　　　（　       148,743 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-1205		 2,611  
(   2,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[101.2]		 100
[100.0]
3,035 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,905 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-705		 1,515  
(   1,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 73.0]		 100
[ 92.2]		 100
[100.0]
2,814 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡駿河 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,825,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 19,909,800 円  　　　      132,732,000　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,107,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,202,500 円  　　　　    965,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       965,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       965,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,975,200 円　（　　　　　　        47,590 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 965,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　   4,020.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,558,500 円  
（　　　　　        76,855 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 124,943,971 円      
②総費用 39,975,200 円      
③純収益　①－② 84,968,771 円      
④建物等に帰属する純収益 64,558,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,410,271 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,434,660 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,137 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    422,492,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     503,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡駿河 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市駿河区南町２３番３
 0800000668908-0000
2 　静岡市駿河区南町２３番４
 0800000668909-0000
3 　静岡市駿河区南町２３番５
 0800000668910-0000
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備考