別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
静岡駿河 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡駿河 5-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.
鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市駿河区馬淵２丁目２６９番外
｢馬渕２－１５－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度5種最高31m


(90,300)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ2		 中低層の店舗、事務
所等が混在する商業
地域		 南東19.1m県道 水道、ガス、下水 静岡

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９．１ｍ県道 交通

施設		 静岡駅南西方

1.2km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度5種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 用途の多様性が認められる主要幹線路沿いの商業地域であり、収益性は改善傾向にあることから、今後地価は安
定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、静岡市駿河区内の商業地域一円である。需要の中心は、県内に拠点を有する中小企業法人及び個人事業
者である。静岡駅まで徒歩圏内の幹線道路沿いに形成される路線商業地域であるが、規模の大きな画地にあっては、マ
ンション用地としての潜在需要も認められる地域である。中心的な価格帯としては規模、用途により大きく異なるもの
の、土地総額で概ね２，０００万円台後半～５，０００万円台前半程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用不動産等の収益物件もみられる地域であるが、需要の中心は自己使用であり、賃貸市場の熟成度は高いとはいえ
ない。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において実際に成立した規範性の高い複数事例から試算された価格で
あり、実証的かつ市場適合性は高いと判断された。よって本件では比準価格を重視し収益価格は比較考量するにとどめ
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡駿河 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.1]		 [100.0]
100		 180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は、物価高の影響から一部弱い動き
が見られるものの、外食・旅行などのサービ
ス消費が増加しており、緩やかな回復傾向下
にある。

幹線道路沿いに店舗・事務所のほか一般住宅
等もみられる路線商業地域であり、地域要因
に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡駿河 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-921		 静岡市駿河区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東20m県道、
北西4.7m、
角地
近商
高度4種最高22m
(90,200)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-1030		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西23m県道、
中間画地
近商
高度4種最高22m
(80,200)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-1138		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
北東5m、
二方路
近商
高度4種最高22m
(90,200)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-265		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西36m県道、
中間画地
近商
高度5種最高31m
(90,300)
e Ｒ６Ｋ２２
０３
-1247		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東36m県道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
119,136  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.8]
144,630 		 100
[  78.4]
184,477 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
184,000 
b (　           ) 
144,131  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
144,852 		 100
[  80.0]
181,065 
181,000 
c (　           ) 
180,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
177,561 		 100
[  95.0]
186,906 
187,000 
d (　           ) 
220,648  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
228,390 		 100
[ 125.6]
181,839 
182,000 
e (　           ) 
333,270  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
279,114 		 100
[ 146.1]
191,043 
191,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



静岡駿河 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,361,530 
1,973,363 
7,388,167 
6,347,520 
1,040,647 		 （　0.9489）
987,470 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     20,152,449 円　　　　（　    110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡駿河 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高31m
 90 ％   300 ％   300 ％   183 ㎡      8.0 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  19.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所（全フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 標準的な共用部を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
75.0 
105.00 
2,800 
294,000 		 6.0  1,764,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
2,240 
266,560 		 3.0  799,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
81.7 
343.00 

827,120 		 3,363,360 
0 
⑨年額支払賃料        827,120 円　×　12ヶ月　＝　       9,925,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     343.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,925,440 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       595,526 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,329,914 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,363,360 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,616 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,361,530 円　　　　（　        51,156 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-1115		 2,729  
(   2,715) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 80.0]
2,785 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,814 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-1116		 3,696  
(   3,601) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,843 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡駿河 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 456,000 円  　　　　     91,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 297,763 円  　　　        9,925,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      262,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      775,200 円  　　　　     91,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,200 円  　　　　     91,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,200 円  　　　　     91,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,973,363 円　（　　　　　　        10,783 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,347,520 円  
（　　　　　        34,686 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,361,530 円      
②総費用 1,973,363 円      
③純収益　①－② 7,388,167 円      
④建物等に帰属する純収益 6,347,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,040,647 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 987,470 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,396 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,152,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡駿河 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市駿河区馬淵二丁目２６９番
 0800000616561-0000
2 　静岡市駿河区馬淵二丁目２７３番
 0800000616565-0000
3 　静岡市駿河区馬淵二丁目２７６番６
 0800000616572-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
静岡駿河 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡駿河 5-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　学   TEL.
鑑定評価額 32,800,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市駿河区馬淵２丁目２６９番外
｢馬渕２－１５－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度5種最高31m


(90,300)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ2		 中低層の店舗、事務
所等が混在する商業
地域		 南東19.1m県道 水道、ガス、下水 静岡

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９．１ｍ県道 交通

施設		 静岡駅南西方

1.2km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度5種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 南幹線沿いの商業施設等が多く見られる地域である。静岡駅にも比較的近く交通量も多いため多用途の需要が想
定され景気回復の伴い安定的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市内に存する幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は県内外の中小企業、個人事業主又は個人
等様々である。中心部周辺地域等の商況は概ね堅調に推移しており、住宅用地としての需要も認められ多用途の需要が
見込まれる。需要の中心となる価格帯は、規模・用途等によって大きく異なっているが、市場で取引されている価格帯
の中心は、土地の総額で５０００万円前後までが多いと見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗や事務所等が混在する幹線道路沿いの商業地域である。賃貸用不動産等の収益物件も見られるが自用の
事務所店舗ビルも多く、賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキも大きい。実際の取引事例より求め
た実証的な比準価格は収益価格に比して精度がより優ると判断した。よって、比準価格を中心とし収益価格を参酌し代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡駿河 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 [100.0]
100		 178,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ渦の影響はほぼ収束し通常の経済活動
に戻っている。概ね回復傾向の地域が多いも
のの、立地条件や地域の性格によって格差が
生じている。

南幹線道路沿いの商業施設等が集積している
地域である。静岡駅にも比較的近く交通量も
多いため商環境は概ね良好。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡駿河 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-626		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西25m市道、
中間画地
近商
高度5種最高31m
(80,300)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-921		 静岡市駿河区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東20m県道、
北西4.7m、
角地
近商
高度4種最高22m
(90,200)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-1239		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東19m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-1236		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東21m県道、
中間画地
準工
高度3種最高19m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,911  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
268,046 		 100
[ 126.3]
212,230 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
212,000 
b (　           ) 
119,136  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.8]
144,630 		 100
[  78.8]
183,541 
184,000 
c (　           ) 
372,093  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
313,488 		 100
[ 143.2]
218,916 
219,000 
d (　           ) 
170,792  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
172,158 		 100
[  93.1]
184,917 
185,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



静岡駿河 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,172,570 
1,947,153 
7,225,417 
6,257,040 
968,377 		 （　0.9489）
918,893 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,752,918 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡駿河 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高31m
 90 ％   300 ％   300 ％   183 ㎡      8.0 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  19.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
75.0 
105.00 
2,743 
288,015 		 6.0  1,728,090 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
2,195 
261,205 		 3.0  783,615 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
81.7 
343.00 

810,425 		 3,295,320 
0 
⑨年額支払賃料        810,425 円　×　12ヶ月　＝　       9,725,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     343.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,725,100 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       583,506 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,141,594 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,295,320 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,976 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,172,570 円　　　　（　        50,123 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-1205		 2,611  
(   2,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,833 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,743 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-209		 2,089  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,611 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡駿河 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 449,500 円  　　　　     89,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 291,753 円  　　　        9,725,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      262,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      764,100 円  　　　　     89,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,900 円  　　　　     89,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,900 円  　　　　     89,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,947,153 円　（　　　　　　        10,640 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,257,040 円  
（　　　　　        34,191 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,172,570 円      
②総費用 1,947,153 円      
③純収益　①－② 7,225,417 円      
④建物等に帰属する純収益 6,257,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 968,377 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 918,893 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,021 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,752,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡駿河 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市駿河区馬淵二丁目２６９番
 0800000616561-0000
2 　静岡市駿河区馬淵二丁目２７３番
 0800000616565-0000
3 　静岡市駿河区馬淵二丁目２７６番６
 0800000616572-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考