鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
静岡駿河 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡駿河 -25

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　田中　学

TEL.

鑑定評価額

37,700,000 円

１㎡当たりの価格

145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市駿河区中原字東蛭子宮５０６番１				②地積　(㎡)	260 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高19m
	台形 1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅、共同住宅、工場等が混在する地域	北西7m市道	水道、ガス、下水	静岡 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 400 ｍ、南 350 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北７ｍ市道

交通

施設

静岡駅南方

2.5km

法令

規制

準工
(60,200)
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

静岡駅南側の東名以北に位置する利便性概ね良好な住宅地域で街路整備に伴って住環境や利便性が向上した。今
後とも現在の環境を維持しつつ住宅地域として推移していくことが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡市の中心部に比較的近く利便性に優る住宅地域である。需要者の中心は静岡市居住の一次取得者が多
く住環境の向上もあり二次取得者も見られる。静岡駅南側の地域は道路整備や商業施設等の進出により利便性と住環境
の向上が進んでいる。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で２０００～３５００万円前後、新築の戸建物件で３５
００～４５００万円程度と見られるが画地の小規模化が進み価格帯は拡大している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用目的での取引が多くを占める既成住宅地域である。アパート等の賃貸用不動産も見られるが、収益性よ
り自己使用における快適性がより重視されて価格が形成される地域である。また、画地の規模等による想定可能建物や
賃貸需要との関連で収益価格はやや低く求められた。したがって、取引事例より求めた実証的な比準価格を中心とし、
地域の需給動向の検討も踏まえ収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住環境等が良好な地域は堅調な状態が継続し
ている。一方、市街地から離れた郊外部や沿
岸部は下落傾向で推移。全般的に画地の小規
模化が見られる。

住宅のほか用途の異なる建物も混在している
。街路整備により交通利便性は向上し住環境
も概ね良好である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ２２０３ -24	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
b	Ｒ６Ｋ２２０３ -229	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ長方形	北2.7m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,160)
c	Ｒ６Ｋ２２０３ -923	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	不整形	北西4m私道、東3.7m、二方路		準工高度3種最高19m (70,200)
d	Ｒ６Ｋ２２０３ -924	静岡市駿河区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
e	Ｒ６Ｋ２２０３ -227	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,550	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 110.0]	180,730	100 [ 123.7]	146,103	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 156,531	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	162,986	100 [ 111.1]	146,702		147,000
c	(　 ) 113,713	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.2]	139,029	100 [ 97.0]	143,329		143,000
d	(　 ) 170,599	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,940	100 [ 102.9]	166,122		166,000
e	(　 ) 212,396	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	211,563	100 [ 114.4]	184,933		185,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -16.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

静岡駿河 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,389,269	760,550	3,628,719	2,538,240	1,090,479	（　0.9735） 1,061,581	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,077,848 円　　　　（　 88,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.00	ＬＳ2	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高19m	60 ％	200 ％	200 ％	260 ㎡	17.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅、２ＤＫ、平均賃貸面積４０㎡、６戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	125.00	100.0	125.00	1,515	189,375	2.0	378,750
							1.0	189,375
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		378,750		757,500
								378,750

⑨年額支払賃料	378,750 円　×　12ヶ月　＝　 4,545,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,545,000 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 254,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,290,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	757,500 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,151 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 378,750 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 91,638 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,389,269 円　　　　（　 16,882 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６ＫＡ　　　　-911	1,625 ( 1,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,675	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６ＫＡ　　　　-204	1,186 ( 1,185)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,262
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡駿河 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,600 円	38,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	136,350 円	4,545,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 326,400 円	38,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 760,550 円　（　　　　　　 2,925 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,400,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,538,240 円（　　　　　 9,762 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,389,269 円
②総費用	760,550 円
③純収益　①－②	3,628,719 円
④建物等に帰属する純収益	2,538,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,090,479 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,061,581 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,077,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡駿河 -25　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市駿河区中原字東蛭子宮５０６番１	0800000485142-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
静岡駿河 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡駿河 -25

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　浅野　眞人

TEL.

鑑定評価額

37,700,000 円

１㎡当たりの価格

145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市駿河区中原字東蛭子宮５０６番１				②地積　(㎡)	260 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高19m
	台形 1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅、共同住宅、工場等が混在する地域	北西7m市道	水道、ガス、下水	静岡 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 400 ｍ、南 350 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

静岡駅駅南地域に位置し、住
宅のほか事業所等も混在する
住宅地域

街

路

基準方位北　７ｍ市
道

交通

施設

静岡駅南方

2.5km

法令

規制

準工
(60,200)
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

周辺幹線道路の整備が進み交通アクセスや住環境が向上し、住宅地域としての熟成度を増していくと予測する。
今後も需要は比較的堅調に推移し、地価は上昇傾向に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡市の市街地周辺から郊外に至る価格水準中位の住宅地域一円である。需要者は静岡市内の４０代前後
の給与所得者層の個人が中心である。周辺は幹線道路の整備が進んだことによる利便性や住環境の向上から、需要は堅
調であり、地価は回復傾向にあり微増で推移している。需要の中心は土地は総額で２，０００～３，５００万円程度、
新築戸建３，５００～４，５００万程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

住宅地域内に存し、自己使用目的での取引が中心である。収益性より居住の快適性や利便性が重視されるため、元本に
見合う水準の賃料に至らず、収益価格は低位に求められた。したがって、主たる需要者は市場での取引価格水準で意思
決定されることが一般的と認められる。以上の検討から、実際の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、収益
価格は参考に留め、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅
調であり強含みの傾向にあるが、それらに劣
る地域は需要が乏しく弱含み傾向であり、二
極化している。

地域要因に大きな変動は見られない。利便性
、住環境とも良好であり、比較的堅調な需要
を背景に、地価は微増傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ２２０３ -267	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ６Ｋ２２０３ -925	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.9m市道、北西4m、角地		準工高度3種最高19m (70,200)
c	Ｒ６Ｋ２２０３ -229	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ長方形	北2.7m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,160)
d	Ｒ６Ｋ２２０３ -24	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,555	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	141,866	100 [ 95.0]	149,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 110,830	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.4]	151,599	100 [ 107.1]	141,549		142,000
c	(　 ) 156,531	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	162,986	100 [ 111.1]	146,702		147,000
d	(　 ) 187,550	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 110.0]	180,730	100 [ 125.0]	144,584		145,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

静岡駿河 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,422,998	777,730	3,645,268	2,617,560	1,027,708	（　0.9735） 1,000,474	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	21,749,435 円　　　　（　 83,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.00	ＬＳ2	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高19m	60 ％	200 ％	200 ％	260 ㎡	17.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅（約４０㎡／戸）、２階建、各階３戸と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	125.00	100.0	125.00	1,517	189,625	2.0	379,250
							1.0	189,625
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		379,250		758,500
								379,250

⑨年額支払賃料	379,250 円　×　12ヶ月　＝　 4,551,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,551,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 227,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,323,450 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	758,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,206 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 379,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 92,342 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,422,998 円　　　　（　 17,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６ＫＡ　　　　-911	1,625 ( 1,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,548	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,552 円/㎡　月額支払賃料（　 1,517 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６ＫＡ　　　　-12	1,712 ( 1,674)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,556
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡駿河 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,400 円	39,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	136,530 円	4,551,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,600 円	39,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 777,730 円　（　　　　　　 2,991 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,600,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,617,560 円（　　　　　 10,068 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,422,998 円
②総費用	777,730 円
③純収益　①－②	3,645,268 円
④建物等に帰属する純収益	2,617,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,027,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,000,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,848 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,749,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡駿河 -25　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市駿河区中原字東蛭子宮５０６番１	0800000485142-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考