鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
静岡駿河 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡駿河 -20

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　田中　学

TEL.

鑑定評価額

15,200,000 円

１㎡当たりの価格

75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市駿河区下川原５丁目１１６番６外｢下川原５－１６－１０｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度2種最高16m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅やアパートが多い区画整理済の住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	安倍川 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.1 ｍ、奥行　約　　 16.7 ｍ、規模　　 203 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

安倍川駅南東方

1.9km

法令

規制

２中専
(60,200)
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然としているが沿岸部寄りの立地で農地や未利用地も介在している。今後は徐々に住宅が増加して住宅地
域として熟成していくことが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に静岡市安倍川西岸に位置する住宅地域である。需要者の中心は静岡市居住の一次取得者が多いが二次
取得者も見られる。安倍川駅周辺の住宅地域は概ね堅調に推移していおり、南部の沿岸部近くの地域では需要が弱い傾
向が続いていたが値頃感から回復傾向である。需要の中心となる価格帯は土地の総額で１５００～２０００万円前後、
新築の戸建物件で３０００～４０００万円程度と見られるが、画地の小規模化が進んでいる地域も多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用目的での取引が多くを占める既成住宅地域である。アパート等の賃貸用不動産も見られるが収益性より
自己使用における快適性がより重視されて価格が形成される地域である。また、画地の規模等による想定可能建物や賃
貸需要との関連で収益価格はやや低く求められた。したがって、取引事例より求めた実証的な比準価格を中心とし、地
域の需給動向や代表標準地との検討も踏まえ収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡駿河 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,800 円／㎡

[100.9]
100

100
[101.0]

100
[128.0]

[103.0]
100

74,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住環境等が良好な地域は堅調な状態が継続し
ている。一方、市街地から離れた郊外部や沿
岸部は下落傾向で推移。全般的に画地の小規
模化が見られる。

安倍川西岸南部の区画整理済みの住宅地域で
ある。やや沿岸部寄りの立地だが徐々に住宅
等が増加している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ２２０３ -907	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
b	Ｒ６Ｋ２２０３ -909	静岡市駿河区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南東4m、角地		２中専高度2種最高16m (70,200)
c	Ｒ６Ｋ２２０３ -912	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１中専高度2種最高16m (60,150)
d	Ｒ６Ｋ２２０３ -911	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ整形	南東4.5m市道、北西1.5m、二方路		２中専高度2種最高16m (60,180)
e	Ｒ６Ｋ２２０３ -531	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	東4m道路、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,867	100 [ 99.0]	90,775	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	93,500
b	(　 ) 102,098	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	103,129	100 [ 100.0]	103,129		106,000
c	(　 ) 52,659	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,238	100 [ 79.2]	65,957		67,900
d	(　 ) 75,796	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	72,118	100 [ 98.0]	73,590		75,800
e	(　 ) 121,760	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	119,373	100 [ 148.5]	80,386		82,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,000 円／㎡]

静岡駿河 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,737,443	553,437	2,184,006	2,009,440	174,566	（　0.9735） 169,940	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,694,348 円　　　　（　 18,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.00	ＬＳ2	198.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度2種最高16m	60 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	12.1 m x 16.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅、２ＬＤＫ、平均賃貸面積４９。５㎡、４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	99.00	100.0	99.00	1,193	118,107	2.0	236,214
							1.0	118,107
～

～

～

～

計		198.00	100.0	198.00		236,214		472,428
								236,214

⑨年額支払賃料	236,214 円　×　12ヶ月　＝　 2,834,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,834,568 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,675,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	472,428 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,460 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,214 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 57,151 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,737,443 円　　　　（　 13,485 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６ＫＡ　　　　-907	1,167 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,220 円/㎡　月額支払賃料（　 1,193 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６ＫＡ　　　　-908	1,227 ( 1,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,230
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡駿河 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,600 円	30,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	85,037 円	2,834,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 258,400 円	30,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 553,437 円　（　　　　　　 2,726 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,400,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,009,440 円（　　　　　 9,899 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,737,443 円
②総費用	553,437 円
③純収益　①－②	2,184,006 円
④建物等に帰属する純収益	2,009,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	174,566 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	169,940 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 837 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,694,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡駿河 -20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市駿河区下川原五丁目１１６番６	0800000306902-0000
2	静岡市駿河区下川原五丁目１１６番７	0800000306903-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
静岡駿河 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡駿河 -20

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　橋本　雅文

TEL.

鑑定評価額

15,100,000 円

１㎡当たりの価格

74,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市駿河区下川原５丁目１１６番６外｢下川原５－１６－１０｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度2種最高16m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅やアパートが多い区画整理済の住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	安倍川 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

安倍川駅南東方

1.9km

法令

規制

２中専
(60,200)
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

　安倍川右岸の区画整理事業が施行された住宅地域で今後も緩慢に住宅が増加するものと予測する。地価は低迷
した需要が回復途上にあり、今しばらくの間若干の下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は安倍川右岸の住宅地域一円である。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とする。近隣地域は一般
住宅のほか、アパートが介在する区画整理事業が施行された住宅地域である。東名高速道路南東側の近隣地域は近年需
要が低迷していたが回復過程にあり、地価は若干の下落傾向で推移している。中心価格帯は土地で１，５００万円前後
、新築戸建で３，０００万円～４，０００万円程度と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は区画整理事業が施行された住宅地域で戸建住宅指向が強く自用目的の取引が殆どである。収益価格は対象
標準地の地積がやや大きいため適用できたが、住宅地においては収益性よりも利便性及び居住の快適性等が重視される
こと等から低位に試算された。以上から、精度が低い収益価格は参考に留め、現実的、かつ、実証的な比準価格を前提
に代表標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡駿河 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,800 円／㎡

[100.9]
100

100
[101.0]

100
[128.0]

[103.0]
100

74,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　駿河区の宅地需要は災害リスク懸念及び高
齢化等地域を除いて比較的堅調で地価は駅周
辺市街地等を中心にやや上昇傾向で推移して
いる。

　近隣地域は一般住宅のほか、アパートが介
在する区画整理済の住宅地域で低迷した需要
は回復途上にあり地価は若干の下落傾向にあ
る。

　個別的要因に変動はない。　

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ２２０３ -514	静岡市駿河区		建付地	（　）	不整形	北西5.3m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ６Ｋ２２０３ -911	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ整形	南東4.5m市道、北西1.5m、二方路		２中専高度2種最高16m (60,180)
c	Ｒ６Ｋ２２０３ -1201	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	西6m私道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ６Ｋ２２０３ -1208	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度2種最高16m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,460	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	85,343	100 [ 118.4]	72,080	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	74,200
b	(　 ) 75,796	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	72,118	100 [ 100.0]	72,118		74,300
c	(　 ) 76,695	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	76,239	100 [ 104.8]	72,747		74,900
d	(　 ) 54,795	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,740	100 [ 75.2]	72,793		75,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,600 円／㎡]

静岡駿河 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			新規の造成地ではないため、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,730,414	553,580	2,176,834	2,009,440	167,394	（　0.9735） 162,958	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,542,565 円　　　　（　 17,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.00	ＬＳ2	198.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度2種最高16m	60 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	12.1 m x 16.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全４戸、各階２戸、２ＤＫ、各戸平均床面積４９．５０㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため．

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	99.00	100.0	99.00	1,195	118,305	2.0	236,610
							1.0	118,305
～

～

～

～

計		198.00	100.0	198.00		236,610		473,220
								236,610

⑨年額支払賃料	236,610 円　×　12ヶ月　＝　 2,839,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充分担保されていると判断した。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,839,320 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 170,359 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,668,961 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	473,220 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,448 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,610 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 57,005 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,730,414 円　　　　（　 13,450 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６ＫＡ　　　　-907	1,167 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,223 円/㎡　月額支払賃料（　 1,195 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６ＫＡ　　　　-908	1,227 ( 1,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,242
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡駿河 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,600 円	30,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	85,180 円	2,839,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 258,400 円	30,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 553,580 円　（　　　　　　 2,727 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,400,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,009,440 円（　　　　　 9,899 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,730,414 円
②総費用	553,580 円
③純収益　①－②	2,176,834 円
④建物等に帰属する純収益	2,009,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,394 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,958 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 803 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,542,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡駿河 -20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市駿河区下川原五丁目１１６番６	0800000306902-0000
2	静岡市駿河区下川原五丁目１１６番７	0800000306903-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考