令和6年1月12日　提出 静岡駿河 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -13 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区西島字浜道西９６５番５外 ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、倉 庫等が混在する住宅 地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 静岡 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   350 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 しずてつジャストライン大浜 車庫（ターミナルバス停）が 近くに存する。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ静岡駅南方 4.8km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 海岸線に近い当地域の地価は長期下落の影響から値頃感も出始めているが、依然として住宅需要は弱い状態が続 いているため、今後しばらくは現状維持程度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市駿河区南部郊外に所在する価格低位の住宅地域一円。需要者は市内に勤務先を有するサラリーマン 等の一次取得者を中心に地元に地縁性を有する者を含む。津波リスクが顕在化して以来、当地域の需要は低迷し、外部 需要も乏しい状態が続いていたが、割安感から徐々に需要は回復してきており地価の下落幅は縮小している。土地で５ ００万円前後、新築戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が中心であるほか、標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であるため収益価格の試算 は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほとんど で、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大 きい。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -16               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [116.4] [100.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駿河区市街化区域内の住宅地のうち、利便性 や居住環境良好な地域は需要の高まりがみら れるが、自然災害が懸念される地域の需要は 落ち込んでいる。 海岸線から近い、やや街区雑然とした古くか らの住宅地域で、津波災害も強く懸念される ことから外部需要は乏しく、地価の低迷が続 いている。 個別的要因に変動はない。　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％