令和6年1月12日　提出 静岡駿河 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -9 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　稲子   TEL.

鑑定評価額 293,000,000 円  １㎡当たりの価格 237,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区泉町８番４ ｢泉町４－８｣ ②地積 　(㎡) 1,236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度5種最高31m 駐車付置義務 (90,300) 1:2.5 共同住宅 ＲＣ10 中高層のマンション 、事業所等が混在す る地域 北東5.4m市道 水道、ガス、下水 静岡 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 静岡駅南口近くの住商混在地 域 街 路 ５．４ｍ市道 交通 施設 静岡駅南方 550m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度5種最高31m 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 南口近くの住商混在地域で特別な変動要因もないので現状で推移していくと予測する。マンション需要は好調で マンション用地の需要も多い。地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              234,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市内の各駅周辺のマンション需要の多い住宅地域及び商業地域である。需要者は県内外のマンション デベロッパーが中心である。市内のマンション需要が安定していることから、マンション用地の需要も堅調である。近 隣地域は静岡駅にも近く利便性も良いため、マンション用地としての需要は多い。需要の中心となる価格帯は用途、規 模等個別性が強く見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は静岡駅から徒歩圏に位置する混在地域に存するマンション用地である。比準価格は同一需給圏を広範囲に 捕らえた取引事例から試算しており、信頼性・説得力を有するものである。開発法による価格はマンション分譲を想定 した投資採算性に着目した、需要者目線の価格である。いずれの試算価格も規範性が高い価格が得られた。よって、市 場性を反映した比準価格と、開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    235,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内大企業の業績は向上し、雇用情勢も安定 している。しかし、企業倒産も目立ち二極化 が進んでいる。物価の上昇が家計へ大きな負 担となている。 静岡駅近くの住商混在地域で、地域要因に大 きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％