別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
静岡葵 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 9-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　稲子   TEL.
鑑定評価額 77,500,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度3種最高19m


(70,200)
不整形
1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 事務所、倉庫等の混
在する区画整理済の
地域		 南東8m市道、背面道 水道、ガス、下水 静岡

5.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 静清バイパス牧ヶ谷ＩＣ近く
の工業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 静岡駅西方

5.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度3種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の工業地域で特別な変動要因もないので現状で推移していくと予測する。工業地の需要が増える中、交通の
利便性が良く、工業地としての環境が整備されているので、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡県中部地域の工業地域。需要の中心は県内外の事業者。各種助成金を利用し、自社利用することを目
的に土地を取得する事業者がほとんどである。近隣地域は静清バイパスのＩＣ近くの交通アクセスがよい工業団地で、
工業地の需要が堅調な静岡県内の中小工業地にあって、工業地として条件の揃った地域であり、需要が増加している。
需要の中心となる価格帯は画地規模等個別性が強くまちまちであり見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近隣地域の事例も含め多数の取引事例の中から選択し試算して規範性の高いものが求められた。近隣地域は
自社利用中心の工業団地で、投資用不動産としての市場が形成されておらず収益価格は低位に試算された。したがって
市場分析の結果を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の活発化に伴い、製造業を中心に、
県内企業の業績は回復の傾向にある。中で物
流量の増加から流通業務系の工場地の需要は
高い。

既成工業団地で、地域要因に大きな変動はな
い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-1032		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西14m市道、
南西8m、角地
準工
高度3種最高19m
(70,200)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-1050		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西12.5m市道、
北4m、二方路
２住居
高度3種最高19m
(70,200)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-862		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地
準工
高度3種最高19m
(60,200)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-856		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m市道
、南西5.5m、
角地
２中専
高度2種最高16m
(70,180)
e Ｒ６Ｋ２２
０３
-831		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東13m市道、
北西3.8m、
南東4m、
三方路
２中専
高度2種最高16m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,649  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.6]
69,159 		 100
[ 100.0]
69,159 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,200 
b (　           ) 
73,752  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
75,784 		 100
[ 121.6]
62,322 
62,300 
c (　           ) 
51,664  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
57,404 		 100
[  80.0]
71,755 
71,800 
d (　           ) 
75,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
78,042 		 100
[ 109.9]
71,012 
71,000 
e (　           ) 
35,317  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
37,355 		 100
[  56.1]
66,586 
66,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,000 円／㎡]  



静岡葵 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の工業団地で素地価格等の再調達原価の把握が困難で原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,502,696 
1,496,520 
5,006,176 
3,017,400 
1,988,776 		 （　0.9457）
1,880,785 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     38,383,367 円　　　　（　     34,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度3種最高19m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,123 ㎡     25.0 m x   50.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し倉庫を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
500.00 
100.0 
500.00 
1,144 
572,000 		 3.0  1,716,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

572,000 		 1,716,000 
0 
⑨年額支払賃料        572,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,864,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,864,000 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       377,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,486,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,716,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,216 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,502,696 円　　　　（　         5,790 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-1007		 997  
(     974) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,055 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,147 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,144 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-1012		 746  
(     745) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]
1,110 
c Ｒ６ＫＡ
　　　　-220		 977  
(     954) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,277 
静岡葵 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 188,000 円  　　　　     47,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 205,920 円  　　　        6,864,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      609,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      399,500 円  　　　　     47,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,000 円  　　　　     47,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,000 円  　　　　     47,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,496,520 円　（　　　　　　         1,333 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9457    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  93,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 70 ％　＋　0.0718 ×  20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,017,400 円  
（　　　　　         2,687 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,502,696 円      
②総費用 1,496,520 円      
③純収益　①－② 5,006,176 円      
④建物等に帰属する純収益 3,017,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,988,776 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,880,785 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,675 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,383,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１
 0800000606546-0000
2 　静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番３
 0800000606548-0000
3 　静岡市葵区牧ヶ谷２４２１番
 0800000606549-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
静岡葵 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 9-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.
鑑定評価額 77,500,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度3種最高19m


(70,200)
不整形
1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 事務所、倉庫等の混
在する区画整理済の
地域		 南東8m市道、背面道 水道、ガス、下水 静岡

5.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１号静清バイパス牧ケ谷
ＩＣ付近の工業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ静岡駅西方

5.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度3種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 近年、流通業務系の需要が旺盛となるなかで、本地域が国道１号静清バイパスに直結し他地域との交通アクセス
が良好であるため、当面、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡県中部地域の倉庫、工場を中心とする工業地域である。主な需要者は県内外の小工場、流通業務を営
業する事業者等である。本地域は既成の工場地域のため供給は少ないが、交通アクセスが良好なため需要は強い。取引
価格は、規模、用途によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自己利用目的の倉庫・工場が主体の工業地域であり、賃貸市場が成熟していないため収益価格は低位に試算
された。本件では、近隣地域などに信頼性のある取引事例を収集し得たので比準価格を採用し、収益価格は参考程度と
し、他の標準地（工業地）価格とのバランスにも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東西大消費地の中間に位置する静岡市は、東
名、新東名等への交通アクセスが良好な地域
での潜在的需要が強い。


地域要因に特段の変化はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-1032		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西14m市道、
南西8m、角地
準工
高度3種最高19m
(70,200)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-557		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8m市道、
南東6m、
南西6m、
北西6m、
四方路
準工
高度3種最高19m
(70,200)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-861		 静岡市駿河区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
準工
高度3種最高19m
(60,200)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-856		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m市道
、南西5.5m、
角地
２中専
高度2種最高16m
(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,649  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
69,013 		 100
[ 100.0]
69,013 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,000 
b (　           ) 
84,589  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.6]
75,797 		 100
[ 109.7]
69,095 
69,100 
c (　           ) 
67,726  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
97,138 		 100
[ 140.6]
69,088 
69,100 
d (　           ) 
75,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
78,042 		 100
[ 112.6]
69,309 
69,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +6.5
画地　　　　 +11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +36.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,000 円／㎡]  



静岡葵 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,445,854 
1,494,620 
4,951,234 
3,017,400 
1,933,834 		 （　0.9457）
1,828,827 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     37,323,000 円　　　　（　     33,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度3種最高19m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,123 ㎡     25.0 m x   50.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しで空地部分は駐車場 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
500.00 
100.0 
500.00 
1,134 
567,000 		 3.0  1,701,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

567,000 		 1,701,000 
0 
⑨年額支払賃料        567,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,804,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,804,000 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       374,220 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,429,780 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,701,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,074 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,445,854 円　　　　（　         5,740 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-1007		 997  
(     974) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,108 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,137 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,134 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-1012		 746  
(     745) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,166 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 188,000 円  　　　　     47,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 204,120 円  　　　        6,804,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      609,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      399,500 円  　　　　     47,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,000 円  　　　　     47,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,000 円  　　　　     47,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,494,620 円　（　　　　　　         1,331 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9457    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  93,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 70 ％　＋　0.0718 ×  20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,017,400 円  
（　　　　　         2,687 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,445,854 円      
②総費用 1,494,620 円      
③純収益　①－② 4,951,234 円      
④建物等に帰属する純収益 3,017,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,933,834 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,828,827 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,629 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,323,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１
 0800000606546-0000
2 　静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番３
 0800000606548-0000
3 　静岡市葵区牧ヶ谷２４２１番
 0800000606549-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考