別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
静岡葵 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-19 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文   TEL.
鑑定評価額 200,000,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区千代田７丁目１０７番１外
｢千代田７－９－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,037  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高19m


(70,200)

1:2.5		 店舗

Ｓ2		 沿道サービス店舗が
多く見られる路線商
業地域		 北東20m県道、背面道 水道、ガス、下水 静岡

4.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 静岡駅北東方

4.6km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
高度3種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は通称流通センター通り沿線に形成れた路線商業地域で今後も店舗などの入替程度でほぼ現状のまま
推移するものと予測する。商業集積が高く背後地も広い等需要は堅調で地価はやや上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は静岡市葵区内の路線商業地域等である。近隣地域は静清バイパス及び新東名インターに接続する主要幹
線道路にロードサイド店舗等が建ち並ぶ地域で需要の中心は市内中小法人及び全国展開の大手法人のほか、個人事業者
を一部含むと思料する。商業施設の集積度は高く両背後に広い住宅地域を擁し需要は堅調で地価はやや上昇傾向で推移
している。中心価格帯はその用途・規模等から様々でその把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は通称流通センター通り沿線に形成れた路線商業地域である。比準価格は類似地域から収集・採用した豊富
な取引事例から求められている。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に試算され
た。以上から、現実的、かつ、実証的で精度が高いと判断した比準価格を前提に収益価格は参考に留め、代表標準地価
格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡駿河 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.3]		 [103.0]
100		 193,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　葵区の宅地需要は全体的に堅調で災害リス
ク懸念及び高齢化等地域を除いて地価は上昇
傾向で推移し、特に中心市街地の上昇が顕著
である。

　近隣地域はロードサイド店舗が建ち並ぶ路
線商業地域で商業集積が高く背後地も広い等
需要は堅調で地価はやや上昇傾向にある。


　個別的要因に変動はない。　


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -11.4
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-6		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m県道、
中間画地
２住居
高度3種最高19m
(60,200)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-7		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西22m市道、
中間画地
準工
高度3種最高19m
(60,200)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-567		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
近商
高度5種最高31m
(90,300)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-818		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20m市道、
南6m、角地
準工
高度3種最高19m
(80,200)
e Ｒ６Ｋ２２
０３
-1027		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
南東6m、角地
近商
高度5種最高31m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
149,739  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
154,988 		 100
[  83.6]
185,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
191,000 
b (　           ) 
170,329  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
155,464 		 100
[  83.6]
185,962 
192,000 
c (　           ) 
97,684  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  60.0]
162,807 		 100
[  86.7]
187,782 
193,000 
d (　           ) 
179,426  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
180,683 		 100
[  94.9]
190,393 
196,000 
e (　           ) 
204,499  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
194,761 		 100
[ 105.0]
185,487 
191,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    193,000 円／㎡]  



静岡葵 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　造成地ではないため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,810,030 
6,199,978 
23,610,052 
17,748,000 
5,862,052 		 （　0.9489）
5,562,501 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    113,520,429 円　　　　（　    109,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 510.00 Ｓ3 1,530.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度3種最高19m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,037 ㎡     20.0 m x   51.5 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２・３階は事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
510.00 
80.0 
408.00 
2,520 
1,028,160 		 6.0  6,168,960 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
510.00 
85.0 
433.50 
2,082 
902,547 		 3.0  2,707,641 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
510.00 
85.0 
433.50 
1,720 
745,620 		 3.0  2,236,860 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,530.00 
83.3 
1,275.00 

2,676,327 		 11,113,461 
0 
⑨年額支払賃料      2,676,327 円　×　12ヶ月　＝　      32,115,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充分担保されていると判断した。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,115,924 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,408,694 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,707,230 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,113,461 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         102,800 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,810,030 円　　　　（　        28,746 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-7		 3,097  
(   3,022) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]
2,133 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,087 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,082 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-603		 1,705  
(   1,701) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 87.0]		 100
[120.0]
2,041 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,275,000 円  　　　　    255,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 963,478 円  　　　       32,115,924　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,284,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,167,500 円  　　　　    255,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       255,000 円  　　　　    255,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       255,000 円  　　　　    255,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,199,978 円　（　　　　　　         5,979 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 255,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　   1,530.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,748,000 円  
（　　　　　        17,115 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,810,030 円      
②総費用 6,199,978 円      
③純収益　①－② 23,610,052 円      
④建物等に帰属する純収益 17,748,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,862,052 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,562,501 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,364 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,520,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     109,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区千代田七丁目１０７番１
 0800000385026-0000
2 　静岡市葵区千代田七丁目１０７番２
 0800000385027-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
静岡葵 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-19 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦   TEL.
鑑定評価額 199,000,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区千代田７丁目１０７番１外
｢千代田７－９－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,037  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高19m


(70,200)

1:2.5		 店舗

Ｓ2		 沿道サービス店舗が
多く見られる路線商
業地域		 北東20m県道、背面道 水道、ガス、下水 静岡

4.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 沿道施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 静岡駅北東方

4.6km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
高度3種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 新東名「新静岡ＩＣ」に連絡する幹線道路沿いに位置し、今後も路線商業地域として相応の繁華性が維持される
と予測する。自動車交通量も多く、需要は安定しており、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市内の路線商業地域である。需要の中心は、県内外の中小法人及び個人事業者である。チェーン展開
する小売、飲食店等を中心に商業集積度は比較的高い地域環境下にある。また市街地の比較的近くに位置し、背後住宅
地も成熟していることから、総じて需要は安定している。利用目的や規模等の個別性により取引価格もまちまちで、需
要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸による低層店舗や事務所も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位
に求められた。また実際の取引に当たっては、必ずしも賃料徴収力や収益性に基づくものではなく、周辺地価相場をも
参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更に市場動向
等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡駿河 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.7]		 [103.0]
100		 192,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化が進む中において、中心商
業地域、路線商業地域の需要は堅調に推移し
ているが、郊外部は弱含み状況が続いている
。

物販店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域で、
自動車通行量も多く、需要は安定している。
格別な変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-18		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西20m県道、
中間画地
近商
高度4種最高22m
(80,300)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-1211		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.5m市道
、中間画地
２住居
高度3種最高19m
(60,200)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-6		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m県道、
中間画地
２住居
高度3種最高19m
(60,200)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-709		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高17m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
154,680  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[  95.0]
192,129 		 100
[ 105.1]
182,806 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
233,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
194,757 		 100
[ 100.7]
193,403 
199,000 
c (　           ) 
149,739  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
154,988 		 100
[  80.0]
193,735 
200,000 
d (　           ) 
162,313  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
163,449 		 100
[  89.3]
183,034 
189,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    194,000 円／㎡]  



静岡葵 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,017,462 
6,541,488 
23,475,974 
17,608,800 
5,867,174 		 （　0.9489）
5,567,361 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    113,619,612 円　　　　（　    110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 510.00 Ｓ3 1,530.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度3種最高19m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,037 ㎡     20.0 m x   51.5 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所、フロアー貸し ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
510.00 
80.0 
408.00 
2,520 
1,028,160 		 6.0  6,168,960 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
510.00 
85.0 
433.50 
2,095 
908,183 		 3.0  2,724,549 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
510.00 
85.0 
433.50 
1,750 
758,625 		 3.0  2,275,875 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,530.00 
83.3 
1,275.00 

2,694,968 		 11,169,384 
0 
⑨年額支払賃料      2,694,968 円　×　12ヶ月　＝　      32,339,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,339,616 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,425,471 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,914,145 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,169,384 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         103,317 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,017,462 円　　　　（　        28,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-1205		 2,611  
(   2,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[110.0]
2,239 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,095 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-806		 2,370  
(   2,366) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[110.0]
1,995 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,265,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 970,188 円  　　　       32,339,616　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,649,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,150,500 円  　　　　    253,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,541,488 円　（　　　　　　         6,308 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 253,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　   1,530.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,608,800 円  
（　　　　　        16,981 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,017,462 円      
②総費用 6,541,488 円      
③純収益　①－② 23,475,974 円      
④建物等に帰属する純収益 17,608,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,867,174 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,567,361 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,369 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,619,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区千代田七丁目１０７番１
 0800000385026-0000
2 　静岡市葵区千代田七丁目１０７番２
 0800000385027-0000
3 　
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備考