鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
静岡葵 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-8

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　西園　文人

TEL.

鑑定評価額

32,700,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区銭座町９４番４外				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）高度4種最高22m
	1.2:1	店舗兼事務所Ｓ2	小規模店舗や事務所等の建ち並ぶ路線商業地域	南東20m県道	水道、ガス、下水	静岡 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 400 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２０ｍ　県道

交通

施設

静岡駅北方

2.0km

法令

規制

近商
(80,300)
高度4種最高22m

⑤地域要因の将
　来予測

主要幹線道路沿いの路線商業地域であり、商的繁華性は総じて改善傾向にあることから、今後も当面は安定的に
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡市内の主要幹線通り沿いに形成される路線商業地域一円である。需要の中心は自用の事業用地の取得
を企図する市内に拠点を有する中小法人であるが、個人投資家も想定される。主要幹線道路沿いに形成される路線商業
地域であり、多様な用途を前提に需要は底堅い。中心となる価格帯は用途、規模等により様々であり、一様に把握する
ことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内では賃料水準から把握される収益性により地価が形成され得るほど賃貸市場が成熟しておらず、収益価格の
規範性は劣ると判断せざるを得ない。一方比準価格は、市場における典型的需要者により取引された規範性の高い複数
事例から試算され、評価過程における各補修正も適切であったため、市場適合性は高いと判断した。よって本件では比
準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、対前年変動率との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動の正常化により、外食や旅行等のサ
ービス消費が緩やかに増加しており、回復が
遅れていた居酒屋の客数が足元で増加傾向に
ある。

主要幹線道路沿いに形成される路線商業地域
であり、個人消費の回復等にささえられ、商
的繁華性に改善傾向が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ２２０３ -1117	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m県道、中間画地		近商高度4種最高22m (80,300)
b	Ｒ６Ｋ２２０３ -18	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西20m県道、中間画地		近商高度4種最高22m (80,300)
c	Ｒ６Ｋ２２０３ -1131	静岡市葵区		更地	（　）	不整形	南西22m県道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
d	Ｒ６Ｋ２２０３ -1224	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、南西7.5m、角地		２住居高度3種最高19m (70,200)
e	Ｒ６Ｋ２２０３ -1122	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,807	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,171	100 [ 95.0]	191,759	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 154,680	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	192,129	100 [ 100.0]	192,129		192,000
c	(　 ) 199,752	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	210,896	100 [ 100.0]	210,896		211,000
d	(　 ) 134,742	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	154,738	100 [ 76.8]	201,482		201,000
e	(　 ) 121,566	100 [ 65.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	187,586	100 [ 95.0]	197,459		197,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	隣地取得	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	隣地取得	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

静岡葵 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,435,905	918,482	3,517,423	2,317,680	1,199,743	（　0.9489） 1,138,436	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	23,233,388 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度4種最高22m	80 ％	300 ％	300 ％	166 ㎡	13.8 m x 12.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分に店舗、２階部分に事務所の各フロア貸を想定する。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な共用部面積を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	2,538	215,730	6.0	1,294,380
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.00	85.0	85.00	2,115	179,775	6.0	1,078,650
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	85.0	170.00		395,505		2,373,030
								0

⑨年額支払賃料	395,505 円　×　12ヶ月　＝　 4,746,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,746,060 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 332,224 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,413,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,373,030 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,069 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,435,905 円　　　　（　 26,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６ＫＡ　　　　-1112	4,116 ( 4,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [175.0]	100 [100.0]	2,138	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,126 円/㎡　月額支払賃料（　 2,115 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６ＫＡ　　　　-1114	2,054 ( 2,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [120.0]	2,113
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,500 円	33,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	142,382 円	4,746,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,000 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 918,482 円　（　　　　　　 5,533 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,317,680 円（　　　　　 13,962 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,435,905 円
②総費用	918,482 円
③純収益　①－②	3,517,423 円
④建物等に帰属する純収益	2,317,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,199,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,138,436 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,858 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,233,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡葵 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市葵区銭座町９４番４	0800000349334-0000
2	静岡市葵区銭座町９４番５	0800000349335-0000
3	静岡市葵区銭座町９４番６	0800000349336-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
静岡葵 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-8

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　橋本　雅文

TEL.

鑑定評価額

32,700,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区銭座町９４番４外				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）高度4種最高22m
	1.2:1	店舗兼事務所Ｓ2	小規模店舗や事務所等の建ち並ぶ路線商業地域	南東20m県道	水道、ガス、下水	静岡 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 400 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

静岡駅北方

2.0km

法令

規制

近商
(80,300)
高度4種最高22m

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は通称北海道沿線に形成された従来からの近隣商業地域で今後もほぼ現状のまま推移していくものと
予測する。地価は建替え等が漸次進行し今後も若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は静岡市葵区及び駿河区の準・幹線道路沿いに形成された近隣商業地域及び住商混在地域である。需要の
中心は比較的資本力のある地元事業者を中心に一部市外法人等を含むと思料する。従来は低層の店舗、または、店舗併
用住宅が中心であったが漸次中層化傾向が進行していること等から地価は若干の上昇傾向にある。需要の中心価格帯は
その用途・規模等から様々でその把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は通称北海道沿線に形成された従来からの近隣商業地域である。当該地域では自用目的の取引が多く、賃貸
用の店舗・事務所等も介在するが事業用の賃貸市場の成熟度は高いとは言い難い。以上、近隣の地価が収益性によって
価格形成がなされていないことから低位に求められた収益価格は参考に留め、現実的・実証的な比準価格を前提に前年
標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　葵区の宅地需要は全体的に堅調で災害リス
ク懸念及び高齢化等地域を除いて地価は上昇
傾向で推移し、特に中心市街地の上昇が顕著
である。

　通称北海道沿線に形成された従来からの近
隣商業地域で建替え等が漸次進行しているこ
と等から地価は若干の上昇傾向にある。

　個別的要因に変動はない。　

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ２２０３ -18	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西20m県道、中間画地		近商高度4種最高22m (80,300)
b	Ｒ６Ｋ２２０３ -1117	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m県道、中間画地		近商高度4種最高22m (80,300)
c	Ｒ６Ｋ２２０３ -1211	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.5m市道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ６Ｋ２２０３ -1224	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、南西7.5m、角地		２住居高度3種最高19m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,680	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	192,129	100 [ 100.0]	192,129	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 181,807	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,171	100 [ 93.0]	195,883		196,000
c	(　 ) 233,242	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	194,757	100 [ 96.9]	200,988		201,000
d	(　 ) 134,742	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	154,738	100 [ 77.2]	200,438		200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

静岡葵 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,417,791	917,900	3,499,891	2,317,680	1,182,211	（　0.9489） 1,121,800	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	22,893,878 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度4種最高22m	80 ％	300 ％	300 ％	166 ㎡	13.8 m x 12.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、各階フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	2,532	215,220	6.0	1,291,320
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.00	85.0	85.00	2,102	178,670	6.0	1,072,020
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	85.0	170.00		393,890		2,363,340
								0

⑨年額支払賃料	393,890 円　×　12ヶ月　＝　 4,726,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充分担保されていると判断した。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,726,680 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 330,868 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,395,812 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,363,340 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,979 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,417,791 円　　　　（　 26,613 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６ＫＡ　　　　-1112	4,116 ( 4,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [175.0]	100 [100.0]	2,138	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,113 円/㎡　月額支払賃料（　 2,102 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６ＫＡ　　　　-1114	2,054 ( 2,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [120.0]	2,087
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,500 円	33,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	141,800 円	4,726,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,000 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 917,900 円　（　　　　　　 5,530 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,317,680 円（　　　　　 13,962 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,417,791 円
②総費用	917,900 円
③純収益　①－②	3,499,891 円
④建物等に帰属する純収益	2,317,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,182,211 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,121,800 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,893,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡葵 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市葵区銭座町９４番４	0800000349334-0000
2	静岡市葵区銭座町９４番５	0800000349335-0000
3	静岡市葵区銭座町９４番６	0800000349336-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考