別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
静岡葵 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-5 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　学   TEL.
鑑定評価額 92,400,000 円  １㎡当たりの価格 933,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区両替町２丁目４番２外
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 事務所兼住宅

ＲＣ6		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西35m市道 水道、ガス、下水 静岡

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗や事務所ビルが建ち並ぶ
青葉通り沿いの商業地域		 街

路		 ３５ｍ市道 交通

施設		 静岡駅西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部に位置する繁華な商業地域であり良好な商環境を維持している。コロナ渦の影響は収束しつつあり
商況は上向き傾向である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    964,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    619,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に静岡駅周辺に存する繁華な商業地域である。主な需要者は県内外の企業、不動産投資関連企業や個人
事業主等様々である。周辺地域の再開発ビルの完成等により地域の商環境は向上しコロナ渦の収束と経済の回復により
需要は回復傾向である。需要の中心となる価格帯は、規模・用途等によって大きく異なるため価格帯は広く把握は困難
であるが、市場で取引されている物件は、総額で９千万円～２億円前後が多いと見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は青葉通り沿いの店舗や事務所が混在する繁華な商業地域である。自用の事務所店舗ビルも多いが賃貸用不動
産等も見られる。賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキも大きいため収益価格はやや低く求められ
た。これに対して、実際の取引事例から求めた比準価格はより実勢を反映していると判断した。よって、比準価格を中
心とし収益価格を比較考量して、代表標準地価格等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,430,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[154.4]		 [100.0]
100		 933,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    925,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ渦の影響はほぼ収束し通常の経済活動
に戻っている。概ね回復傾向の地域が多いも
のの、立地条件や地域の性格によって格差が
生じている。

再開発等により長期的に商環境の向上が見込
まれる。物販や飲食店舗等に比してオフィス
需要は堅調だが高価格帯物件の成約は少ない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-62		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-59		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-60		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東15m市道、
北西8m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-61		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東35m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e Ｒ６Ｋ２２
０３
-863		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
628,848  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
633,250 		 100
[  51.3]
1,234,405 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,230,000 
b (　           ) 
720,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
726,319 		 100
[ 100.0]
726,319 
726,000 
c (　           ) 
1,632,681  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,567,374 		 100
[ 158.5]
988,879 
989,000 
d (　           ) 
744,547  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
833,893 		 100
[  85.0]
981,051 
981,000 
e (　           ) 
456,344  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
461,364 		 100
[  50.7]
909,988 
910,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +54.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    964,000 円／㎡]  



静岡葵 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,513,761 
4,591,784 
10,921,977 
7,961,100 
2,960,877 		 （　0.9522）
2,819,347 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     61,290,152 円　　　　（　    619,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 80.00 ＲＣ6 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   99 ㎡      8.5 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗、４～６階は事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
75.0 
60.00 
5,998 
359,880 		 6.0  2,159,280 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
80.00 
80.0 
64.00 
3,427 
219,328 		 6.0  1,315,968 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
80.00 
80.0 
64.00 
2,886 
184,704 		 6.0  1,108,224 
0.0  0 

 4～ 6		 事務所
80.00 
80.0 
64.00 
2,713 
173,632 		 6.0  1,041,792 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
79.2 
380.00 

1,284,808 		 7,708,848 
0 
⑨年額支払賃料      1,284,808 円　×　12ヶ月　＝　      15,417,696 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,368,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の品等が同程度の建物より想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,785,696 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,342,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,442,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,708,848 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,921 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,513,761 円　　　　（　       156,705 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-214		 2,752  
(   2,688) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
3,049 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,886 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-904		 2,406  
(   2,394) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
2,806 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 595,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,014,284 円  　　　       16,785,696　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      733,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,011,500 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,591,784 円　（　　　　　　        46,382 円／㎡）　　（経費率　　  29.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,961,100 円  
（　　　　　        80,415 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,513,761 円      
②総費用 4,591,784 円      
③純収益　①－② 10,921,977 円      
④建物等に帰属する純収益 7,961,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,960,877 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,819,347 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,478 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,290,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     619,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区両替町二丁目４番２
 0800000737791-0000
2 　静岡市葵区両替町二丁目４番１８
 0800000737803-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
静岡葵 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-5 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.
鑑定評価額 92,200,000 円  １㎡当たりの価格 931,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区両替町２丁目４番２外
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 事務所兼住宅

ＲＣ6		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西35m市道 水道、ガス、下水 静岡

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 青葉通り沿いの商業地域。 街

路		 ３５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ静岡駅西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍においては商況の停滞が見られたが、徐々に賑わいを取り戻しているほか、もともと店舗、事務所が連
たんする商業地域で成熟しているため、今後も繁華な商業地として安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    636,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡駅周辺の繁華性の高い商業地域一円。需要者は資本力のある地元事業者のほか、県内、全国に展開す
る法人等幅広い。店舗のほかオフィスビルも多く見られる地域であるが、新型コロナウイルスが５類になって以降、客
足の回復やテレワークからの脱却等により店舗需要、オフィス需要ともに回復傾向にある。土地は総額で８千万円～２
億円程度が取引の中心と思料されるが、画地規模や需要者の取引目的等によりまちまちで、価格帯は広い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は比較的成熟した商業地域内に存しており、収益価格は一定の説得力を有している。ただ将来家賃の不確実
性などから、元本に見合う賃料が十分に収受できておらず、収益価格は低位に求められた。そこで取引の実態を反映し
、実証的で規範性の優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地価格を規準とした価格との
均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,430,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[154.4]		 [100.0]
100		 933,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    925,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの感染症法上の位置づけ
が５類となって以降、人流が回復しており、
葵区中心部の繁華性は全般的に回復傾向にあ
る。

高額物件の取引は依然として少ないが、青葉
公園でのイベントも復活してきており、賑わ
いの回復傾向が認められ、地価も強含み横ば
い傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-60		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東15m市道、
北西8m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-61		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東35m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-63		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西24.5m県
道、北東6m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,600)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-863		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,632,681  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,567,374 		 100
[ 160.5]
976,557 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
977,000 
b (　           ) 
744,547  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
833,893 		 100
[  86.0]
969,643 
970,000 
c (　           ) 
1,406,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,373,125 		 100
[ 143.9]
954,222 
954,000 
d (　           ) 
456,344  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
461,364 		 100
[  50.7]
909,988 
910,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +56.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    960,000 円／㎡]  



静岡葵 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,603,278 
4,602,401 
11,000,877 
7,961,100 
3,039,777 		 （　0.9522）
2,894,476 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     62,923,391 円　　　　（　    636,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 80.00 ＲＣ6 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   99 ㎡      8.5 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗、４～６階事務所、各フロア貸し。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
75.0 
60.00 
6,061 
363,660 		 6.0  2,181,960 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
80.00 
80.0 
64.00 
3,463 
221,632 		 6.0  1,329,792 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
80.00 
80.0 
64.00 
2,836 
181,504 		 6.0  1,089,024 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
80.00 
80.0 
64.00 
2,740 
175,360 		 6.0  1,052,160 
0.0  0 

 5～ 6		 事務所
80.00 
80.0 
64.00 
2,740 
175,360 		 6.0  1,052,160 
0.0  0 

計
480.00 
79.2 
380.00 

1,292,876 		 7,757,256 
0 
⑨年額支払賃料      1,292,876 円　×　12ヶ月　＝　      15,514,512 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,368,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種建物を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,882,512 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,350,601 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,531,911 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,757,256 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,367 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,603,278 円　　　　（　       157,609 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-6		 2,338  
(   2,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,895 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,836 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-510		 3,040  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,815 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 595,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,025,901 円  　　　       16,882,512　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      732,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,011,500 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,602,401 円　（　　　　　　        46,489 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,961,100 円  
（　　　　　        80,415 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,603,278 円      
②総費用 4,602,401 円      
③純収益　①－② 11,000,877 円      
④建物等に帰属する純収益 7,961,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,039,777 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,894,476 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,237 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,923,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     636,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区両替町二丁目４番２
 0800000737791-0000
2 　静岡市葵区両替町二丁目４番１８
 0800000737803-0000
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備考