別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
静岡葵 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.
鑑定評価額 88,900,000 円  １㎡当たりの価格 717,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区昭和町４番３
 ②地積
　(㎡)		 124  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ6		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北西19m市道 水道、ガス、下水 静岡

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       124 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 飲食店舗を中心とした通称江
川町通り沿いの商業地域。		 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ静岡駅西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗が多い商業地域であるが、徐々に客足が戻りつつあるなかで商況も回復してきており、表通り沿いの商
業立地性を背景に、今後も現状を基調として安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    739,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    519,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡駅周辺の繁華性の高い商業地域一円。需要者は資本力のある地元事業者のほか、県内、全国に展開す
る法人等幅広い。飲食店舗が多い地域でしばらくコロナ禍の影響を受けていたが、新型コロナウイルスの５類移行後、
賑わいが回復しており、それに伴って不動産需要も回復傾向にある。土地は総額で８千万円～２億円程度が取引の中心
と思料されるが、画地規模や需要者の取引目的等によりまちまちで、価格帯は広い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は比較的成熟した商業地域内に存しており、収益価格は一定の説得力を有している。ただ将来家賃の不確実
性などから、元本に見合う賃料が十分に収受できておらず、収益価格は低位に求められた。そこで取引の実態を反映し
、実証的で規範性の優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、対前年変動率や単価と総額との関連な
ど再度検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    712,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　葵 5-7                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    714,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの感染症法上の位置づけ
が５類となって以降、人流が回復しており、
葵区中心部の繁華性は全般的に回復傾向にあ
る。

総額の嵩む高額物件の取引は依然として少な
いが、客足の回復傾向が見られ、賑わいを取
り戻してきていることから、地価も強含み横
ばい傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％ +0.4 ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-1		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
中間画地
商業

(100,540)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-59		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-61		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東35m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-62		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
e Ｒ６Ｋ２２
０３
-63		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西24.5m県
道、北東6m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
458,845  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
461,139 		 100
[  62.0]
743,773 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
744,000 
b (　           ) 
720,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
726,319 		 100
[ 104.9]
692,392 
692,000 
c (　           ) 
744,547  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
833,893 		 100
[ 111.1]
750,579 
751,000 
d (　           ) 
628,848  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
633,250 		 100
[  64.8]
977,238 
977,000 
e (　           ) 
1,406,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,373,125 		 100
[ 186.6]
735,865 
736,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +76.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    739,000 円／㎡]  



静岡葵 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,313,128 
5,370,954 
12,942,174 
9,834,300 
3,107,874 		 （　0.9522）
2,959,318 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     64,333,000 円　　　　（　    519,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 99.00 ＲＣ6 594.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   124 ㎡      7.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～６階店舗、各フロア貸し。 ⑦有効率　  74.2 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
99.00 
70.0 
69.30 
3,900 
270,270 		 6.0  1,621,620 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
99.00 
75.0 
74.25 
3,120 
231,660 		 6.0  1,389,960 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
99.00 
75.0 
74.25 
3,000 
222,750 		 6.0  1,336,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
594.00 
74.2 
440.55 

1,392,930 		 8,357,580 
0 
⑨年額支払賃料      1,392,930 円　×　12ヶ月　＝　      16,715,160 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     440.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,171,960 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域において標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,887,120 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,650,631 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,236,489 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,357,580 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,639 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,313,128 円　　　　（　       147,687 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-6		 2,338  
(   2,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,076 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,015 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-510		 3,040  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,951 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 735,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,386,454 円  　　　       19,887,120　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      706,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,249,500 円  　　　　    147,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,370,954 円　（　　　　　　        43,314 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     594.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,834,300 円  
（　　　　　        79,309 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,313,128 円      
②総費用 5,370,954 円      
③純収益　①－② 12,942,174 円      
④建物等に帰属する純収益 9,834,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,107,874 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,959,318 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,865 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,333,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     519,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区昭和町４番３
 0800000319432-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
静岡葵 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.
鑑定評価額 88,900,000 円  １㎡当たりの価格 717,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区昭和町４番３
 ②地積
　(㎡)		 124  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ6		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北西19m市道 水道、ガス、下水 静岡

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       124 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 飲食店舗ビルが建ち並ぶ商業
地域		 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 静岡駅西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍を克服し繁華性は回復傾向にある。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持すると
予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    739,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    539,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市内の中心商業地域一円。市場参加者はエリア内で飲食・物販店の営業や事務所開設目的の地元企業
が中心で、全国的な企業も見られる。飲食・物販関連の店舗ビルやホテル、事務所のほか高層共同住宅等が建ち並び、
繁華性の高い商業地域が形成され、新型コロナウイルス感染症５類移行後は繁華性の回復が顕著で、今後需要は安定傾
向で推移すると予測する。道路事情や店舗連たんの程度、画地規模によるばらつきが大きく中心価格帯はない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性を重視する商業地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方適切な賃料や還元
利回りを査定のうえ、賃貸用建物の建築を想定して収益価格を試算したが、昨今の資材価格高騰から想定建物価格が高
額となり、比準価格と比較しやや低位に試算された。したがって本件では規範性の優る比準価格を重視し、収益価格も
勘案し、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    712,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 元旦の震災、緊迫する国際情勢、物価高等の
不安材料はあるが、外国人観光客増加により
国内景気は回復基調にあり、不動産市況も改
善傾向にある。

飲食店が入居する中小雑居ビルが建ち並ぶ繁
華性の高い商業地域で、需要は回復傾向で推
移している。地域要因に変動はない。


代替競争関係にある他の不動産と比較して市
場競争力は普通。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-959		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m市道、
東11m、角地
商業

(100,500)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-59		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-61		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東35m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-903		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
中間画地
商業

(90,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
674,391  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
681,343 		 100
[  92.2]
738,984 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
739,000 
b (　           ) 
720,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
726,319 		 100
[  97.0]
748,782 
749,000 
c (　           ) 
744,547  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
833,893 		 100
[ 110.0]
758,085 
758,000 
d (　           ) 
531,394  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
534,051 		 100
[  75.1]
711,120 
711,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    739,000 円／㎡]  



静岡葵 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し土地の再調達現価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,447,344 
5,384,154 
13,063,190 
9,834,300 
3,228,890 		 （　0.9522）
3,074,549 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     66,838,022 円　　　　（　    539,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 99.00 ＲＣ6 594.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   124 ㎡      7.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 飲食関連店舗で、各階フロア貸しを想定 ⑦有効率　  74.2 ％
の理由		 店舗の一般的なレンタブル比を考量
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
99.00 
70.0 
69.30 
3,894 
269,854 		 6.0  1,619,124 
0.0  0 

 2～ 6		 店舗
99.00 
75.0 
74.25 
2,995 
222,379 		 6.0  1,334,274 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
594.00 
74.2 
440.55 

1,381,749 		 8,290,494 
0 
⑨年額支払賃料      1,381,749 円　×　12ヶ月　＝　      16,580,988 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     440.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,171,960 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,752,948 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,382,706 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,370,242 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,290,494 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,102 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,447,344 円　　　　（　       148,769 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-801		 3,335  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[142.5]		 100
[100.0]
2,925 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,995 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-4		 3,359  
(   3,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
3,110 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 735,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,370,354 円  　　　       19,752,948　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      735,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,249,500 円  　　　　    147,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,384,154 円　（　　　　　　        43,421 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     594.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,834,300 円  
（　　　　　        79,309 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,447,344 円      
②総費用 5,384,154 円      
③純収益　①－② 13,063,190 円      
④建物等に帰属する純収益 9,834,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,228,890 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,074,549 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,795 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,838,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     539,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区昭和町４番３
 0800000319432-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考