別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
静岡葵 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.
鑑定評価額 432,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区呉服町２丁目６番８
 ②地積
　(㎡)		 324  
(         24) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ4		 中層の専門店舗ビル
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 南西15m市道 水道、ガス、下水 静岡

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       324 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗等が建ち並ぶ繁華性の高
い呉服町通り沿いの商業地域
。		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ静岡駅北西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部で最も繁華性の高い商業地域である。新型コロナウイルスが５類に移行され、賑わいが回復しているほ
か空き店舗も徐々に解消されつつあるため、今後も繁華な商業地として推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に静岡駅周辺に存する高度または準高度商業地域である。主な需要者は県内外の法人、不動産投資関連
法人や個人事業主など様々である。昨年までは新型コロナウイルス感染症の影響を強く受け、空き店舗が増える状況に
あったが、感染法上５類に移行されて以来、賑わいは回復してきており、不動産需要も回復してきている。需要の中心
となる価格帯は、規模・用途等によってまちまちであるが、単価で坪当たり５００万円が目安となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は呉服町通り沿いの繁華な商業地域であるため、収益価格は一定の説得力を有している。ただ、ステイタスシ
ンボルとしての価値も含んだ、現実の取引水準を反映した比準価格よりも低めに試算される結果となった。そこで、本
件においては取引の実態を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を重視することとし、収益価格を比較考量するとと
もに、対前年変動率や単価と総額との関連など再度検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　葵（県） 5-10              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,430,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの感染症法上の位置づけ
が５類となって以降、人流が回復しており、
葵区中心部の繁華性は全般的に回復傾向にあ
る。

全般的に賑わいが回復している。ただ、大箱
の空きテナントが見られ、高価格帯物件の取
引も少ないことから、地価は強含み横ばい傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％ +0.7 ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-59		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-60		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東15m市道、
北西8m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-61		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東35m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-63		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西24.5m県
道、北東6m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
720,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
726,319 		 100
[  51.4]
1,413,072 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,410,000 
b (　           ) 
1,632,681  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,567,374 		 100
[ 102.0]
1,536,641 
1,540,000 
c (　           ) 
744,547  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
833,893 		 100
[  54.4]
1,532,892 
1,530,000 
d (　           ) 
1,406,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,373,125 		 100
[  91.6]
1,499,045 
1,500,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,510,000 円／㎡]  



静岡葵 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,191,566 
12,998,861 
34,192,705 
16,992,600 
17,200,105 		 （　0.9522）
16,377,940 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    356,042,174 円　　　　（　  1,190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 278.16 ＲＣ4 998.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   300 ㎡     12.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階店舗のフロア貸しを想定。駐車場附置義務のない１０００㎡未満の商業ビルを想定。 ⑦有効率　  72.0 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
278.16 
70.0 
194.71 
7,560 
1,472,008 		 10.0  14,720,080 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
278.16 
75.0 
208.62 
5,360 
1,118,203 		 6.0  6,709,218 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
278.16 
75.0 
208.62 
3,600 
751,032 		 6.0  4,506,192 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
164.40 
65.0 
106.86 
3,600 
384,696 		 6.0  2,308,176 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
998.88 
72.0 
718.81 

3,725,939 		 28,243,666 
0 
⑨年額支払賃料      3,725,939 円　×　12ヶ月　＝　      44,711,268 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　     718.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,469,290 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の品等が同程度の建物より想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,180,558 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,247,986 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,932,572 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,243,666 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         258,994 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,191,566 円　　　　（　       157,305 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-3		 4,006  
(   3,913) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,709 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,618 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-4		 3,359  
(   3,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,536 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,270,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,629,861 円  　　　       51,180,558　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,432,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,159,000 円  　　　　    254,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,998,861 円　（　　　　　　        43,330 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 254,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　     998.88 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,992,600 円  
（　　　　　        56,642 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,191,566 円      
②総費用 12,998,861 円      
③純収益　①－② 34,192,705 円      
④建物等に帰属する純収益 16,992,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,200,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,377,940 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,593 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    356,042,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区呉服町二丁目６番８
 0800000265004-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
静岡葵 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦   TEL.
鑑定評価額 432,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区呉服町２丁目６番８
 ②地積
　(㎡)		 324  
(         24) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ4		 中層の専門店舗ビル
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 南西15m市道 水道、ガス、下水 静岡

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       324 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗等が建ち並ぶ、名声高い
呉服町通り商店街		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 静岡駅北西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 県内随一の繁華性を有する商業地域として、概ね現状の地域環境が維持されると予測する。空き店舗も見受けら
れるが、経済活動の正常化が進む中において、地価はやや持ち直し基調にある。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ静岡駅周辺に存する繁華性の高い商業地域である。需要の中心は県内外の比較的資本力を有する法人
、個人事業者及び不動産投資家等である。中心商業地での再開発事業が竣工し、新型コロナウイルス感染症が５類に移
行されて以来、人流も回復傾向にあり、未だ空き店舗が見られるものの、今後の繁華性向上が期待される。中心となる
価格帯は２億円～８億円程度であるが、利用目的や規模等の個別性により取引価格も様々で、その価格帯は広い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 呉服町通り沿いに位置する商業地域で、相応のテナント需要を有するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格は低位に求められた。また実際の取引に当たっては、必ずしも賃料徴収力や収益性に基づくものでは
なく、周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を
関連付け、更に指定基準地及び前年標準地価格、市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　葵 5-10                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,430,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化が進む中において、中心商
業地域、路線商業地域の需要は堅調に推移し
ているが、郊外部は弱含み状況が続いている
。

全体的に人流も回復傾向にあり、再開発事業
の竣工等による需要も顕在化する状況にある
。格別な変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％ +0.7 ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-60		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東15m市道、
北西8m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-58		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西12m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-63		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西24.5m県
道、北東6m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,600)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-705		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西4m、角地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,632,681  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,567,374 		 100
[ 102.0]
1,536,641 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,540,000 
b (　           ) 
1,563,477  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,571,294 		 100
[  94.1]
1,669,813 
1,670,000 
c (　           ) 
1,406,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,373,125 		 100
[  92.6]
1,482,856 
1,480,000 
d (　           ) 
876,299  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
885,658 		 100
[  63.3]
1,399,144 
1,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,510,000 円／㎡]  



静岡葵 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,187,689 
13,152,210 
34,035,479 
16,992,600 
17,042,879 		 （　0.9522）
16,228,229 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    352,787,587 円　　　　（　  1,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 278.16 ＲＣ4 998.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   300 ㎡     12.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階店舗、フロア貸し ⑦有効率　  72.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
278.16 
70.0 
194.71 
7,560 
1,472,008 		 10.0  14,720,080 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
278.16 
75.0 
208.62 
5,400 
1,126,548 		 6.0  6,759,288 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
278.16 
75.0 
208.62 
3,602 
751,449 		 6.0  4,508,694 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
164.40 
65.0 
106.86 
3,602 
384,910 		 6.0  2,309,460 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
998.88 
72.0 
718.81 

3,734,915 		 28,297,522 
0 
⑨年額支払賃料      3,734,915 円　×　12ヶ月　＝　      44,818,980 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　     718.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,469,290 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,288,270 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,359,503 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,928,767 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,297,522 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         258,922 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,187,689 円　　　　（　       157,292 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-801		 3,335  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,511 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,602 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-906		 3,655  
(   3,567) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]
3,743 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,270,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,641,710 円  　　　       51,288,270　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,573,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,159,000 円  　　　　    254,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,152,210 円　（　　　　　　        43,841 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 254,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　     998.88 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,992,600 円  
（　　　　　        56,642 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,187,689 円      
②総費用 13,152,210 円      
③純収益　①－② 34,035,479 円      
④建物等に帰属する純収益 16,992,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,042,879 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,228,229 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,094 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    352,787,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区呉服町二丁目６番８
 0800000265004-0000
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備考