令和6年1月15日　提出 静岡葵 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -20 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 64,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田３８１番１１ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 、農家等が混在する 住宅地域 西4m市道 水道 静岡 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   550 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新東名高速道路新静岡ＩＣ近 くの、幹線道路背後の住宅地 域 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 静岡駅北方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部から離れた市街化調整区域内の住宅地域である。都心回帰傾向もあり住宅地としての競争力の低下 から、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区北部に位置する郊外の住宅地域の一円である。主たる需要者は、市内に勤務先を有する１次取 得者層の個人が中心である。市街化調整区域であること、及び地縁的選好性が強い地域であり、新東名高速道路へのア クセス道路の整備など利便性が向上しているものの、域外からの需要は弱い。需要の中心となる価格帯について、土地 は概ね総額１，０００万円程度と考えられるが、取引が少なく中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域に存し、自用目的での取引が中心である。主たる需要者は居住の利便性や快適性を重視し た意思決定を行うものと考えられる。また行政上の規制からアパート建築を想定することは現実的ではなく、収益価格 の試算は行わない。以上の検討より、類似した住宅地の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地と の均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 83.8] [101.0] 100 64,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅 調であり強含みの傾向にあるが、それらに劣 る地域は需要が乏しく弱含み傾向であり、二 極化している。 市街化調整区域内に存し、居住環境における 相対的な地位の低下から需要は弱い状態が続 いている。地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％