別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
静岡葵 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 -12 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小宮　敬   TEL.
鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区上土１丁目１３６４番３
｢上土１－１１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度2種最高16m

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北東5m市道 水道、ガス、下水 静岡

4.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５ｍ市道 交通

施設		 静岡駅北東方

4.6km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度2種最高16m
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地の外縁部に位置する既存の住宅地域で大きな変動は認められない。従来の環境を維持しつつ住宅地域とし
て推移していくことが予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市の市街地周辺部から郊外に位置する住宅地域である。需要者の中心は静岡市居住の第一次取得者が
多く外部からの流入も見られる。市内では価格中位の住宅地域であり利便性や住環境も概ね良好で値頃感もあるため、
需要は底堅く推移している。土地は２，０００万円～２，５００万円前後、新築の戸建物件は４０００万円程度までが
需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を主とする住宅地域であり、周辺には共同住宅も比較的多く見られるが、投下資本相応の賃料水準が形成され
ていないため、収益価格は低位に求められた。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては
居住の快適性が重視される地域である。よって、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ
、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[ 87.2]		 [100.0]
100		 134,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 優良住宅地域の需要は持ち直し傾向にあるが
、立地条件や周辺環境条件等により住宅投資
の二極化・個別化傾向が強まっている。


郊外の住宅地域で住環境は良好であり値頃感
もあるため需要は堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-511		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高16m
(60,160)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-515		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
２中専
高度2種最高16m
(60,160)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-536		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西9m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高16m
(60,200)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-575		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6.5m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高19m
(60,200)
e Ｒ６Ｋ２２
０３
-576		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8.5m市道
、南6m、
角地
２住居
高度3種最高19m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
146,701  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.0]
133,088 		 100
[  94.1]
141,433 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
92,656  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  71.3]
130,602 		 100
[  97.0]
134,641 
135,000 
c (　           ) 
112,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  90.0]
132,672 		 100
[  98.0]
135,380 
135,000 
d (　           ) 
77,313  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  60.7]
128,133 		 100
[ 100.0]
128,133 
128,000 
e (　           ) 
61,092  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  61.9]
99,386 		 100
[  75.7]
131,289 
131,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -39.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



静岡葵 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,843,613 
537,462 
2,306,151 
1,844,190 
461,961 		 （　0.9735）
449,719 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      9,776,500 円　　　　（　     50,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.90 ＬＳ2 181.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度2種最高16m
 60 ％   200 ％   200 ％   192 ㎡     11.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅ファミリータイプ４戸、平均専有面積４５．４５㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
90.90 
100.0 
90.90 
1,344 
122,170 		 2.0  244,340 
1.0  122,170 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
181.80 
100.0 
181.80 

244,340 		 488,680 
244,340 
⑨年額支払賃料        244,340 円　×　12ヶ月　＝　       2,932,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     181.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,932,080 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       152,468 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,779,612 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           488,680 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,633 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          244,340 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.2563　＝　          59,368 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,843,613 円　　　　（　        14,810 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-506		 1,249  
(   1,249) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,315 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,375 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,344 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-507		 1,336  
(   1,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,435 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,600 円  　　　　     27,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 87,962 円  　　　        2,932,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,100 円  　　　　     27,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         537,462 円　（　　　　　　         2,799 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     181.80 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,844,190 円  
（　　　　　         9,605 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,843,613 円      
②総費用 537,462 円      
③純収益　①－② 2,306,151 円      
④建物等に帰属する純収益 1,844,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 461,961 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 449,719 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,342 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,776,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区上土一丁目１３６４番３
 0800000202190-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
静岡葵 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 -12 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.
鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区上土１丁目１３６４番３
｢上土１－１１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度2種最高16m

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北東5m市道 水道、ガス、下水 静岡

4.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 やや郊外部に位置するものの
交通上、居住上の利便性は比
較的良好である。		 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ静岡駅北東方

4.6km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度2種最高16m
⑤地域要因の将
　来予測		 すでに成熟した既成の住宅地域であり空閑地はほとんどないほか、需要者の注目度を一定量集める価格中位の住
宅地域であることから、今後も現況を基調として安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区の北東部郊外に所在する価格中位の住宅地域一円。需要者は市内に勤務先を有するサラリーマ
ン等の一次取得者が中心である。葵区内においては中心部までの距離や価格帯がおおむね中庸な地域といえ、利便性等
に格別の難がなく、低金利政策等の下支えもあって、一定量の需要者の注目を集めている。土地は２，０００万～２，
５００万円程度、新築戸建物件は４，０００万円前後が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、収益性よりもむしろ居住の快適性が重視される地域であることから
、収益価格は元本に見合う賃料が収受できず低位に求められた。そこで自用目的の取引が中心であるという取引の実態
を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めるとともに、代表標準地価格を規準とし
た価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[ 87.2]		 [100.0]
100		 134,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葵区市街化区域内の住宅地のうち、居住環境
良好な地域は需要の高まりがみられるが、台
風等の自然災害が懸念される地域の需要は落
ち込んでいる。

巴川の近くに位置し、やや街路配置も劣るが
、バス路線である北街道に近接し、生活利便
性は良好なため、地価は底堅く推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-21		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高16m
(60,160)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-511		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高16m
(60,160)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-515		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
２中専
高度2種最高16m
(60,160)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-536		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西9m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高16m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
119,101  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
120,054 		 100
[  98.0]
122,504 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
146,701  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.0]
133,088 		 100
[  94.1]
141,433 
141,000 
c (　           ) 
92,656  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  71.3]
130,602 		 100
[  97.0]
134,641 
135,000 
d (　           ) 
112,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  90.0]
132,672 		 100
[  96.9]
136,916 
137,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



静岡葵 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,823,177 
537,200 
2,285,977 
1,844,190 
441,787 		 （　0.9735）
430,080 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      9,349,565 円　　　　（　     48,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.90 ＬＳ2 181.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度2種最高16m
 60 ％   200 ％   200 ％   192 ㎡     11.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅ファミリータイプ４戸、平均専有面積約４５．４５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
90.90 
100.0 
90.90 
1,340 
121,806 		 2.0  243,612 
1.0  121,806 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
181.80 
100.0 
181.80 

243,612 		 487,224 
243,612 
⑨年額支払賃料        243,612 円　×　12ヶ月　＝　       2,923,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     181.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,923,344 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       163,707 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,759,637 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           487,224 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,599 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          243,612 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　          58,941 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,823,177 円　　　　（　        14,704 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-506		 1,249  
(   1,249) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,316 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,371 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,340 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-507		 1,336  
(   1,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,421 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,600 円  　　　　     27,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 87,700 円  　　　        2,923,344　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,100 円  　　　　     27,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         537,200 円　（　　　　　　         2,798 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     181.80 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,844,190 円  
（　　　　　         9,605 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,823,177 円      
②総費用 537,200 円      
③純収益　①－② 2,285,977 円      
④建物等に帰属する純収益 1,844,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 441,787 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 430,080 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,240 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,349,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区上土一丁目１３６４番３
 0800000202190-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考