令和6年1月12日　提出 静岡葵 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -8 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区山崎２丁目２０番８ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い郊外 の区画整理済の新興 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 静岡 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 付近の国道整備により交通上 、買い物上の利便性が向上し ている。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ静岡駅西方 4.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 街区整然とした郊外の住宅地域であり、付近の国道３６２号線改良工事により、交通、生活利便性も向上したこ とから、今後も現状を基調として安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区の郊外に位置する価格中位の住宅地域一円で特に安倍川以西が中心。需要者は市内に勤務先を 有するサラリーマン等の一次取得者が中心である。国道改良工事以降、利便性の向上から需要者の注目度に改善傾向が 見られるほか、価格帯にも値頃感があるため地価はやや強含んでいる。土地は１，０００万～１，５００万円程度、新 築戸建物件は２，５００万～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が中心であるほか、画地規模の観点から共同住宅の想定が困難であるため収益価格の試算は行わな かった。一方、居住の快適性等が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほとんどで、周辺の 取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大きい。そこ で、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,800 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 91.3] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葵区市街化区域内の住宅地のうち、居住環境 良好な地域は需要の高まりがみられるが、台 風等の自然災害が懸念される地域の需要は落 ち込んでいる。 安倍川以西の住宅地域で市の中心部からは遠 隔であるが、区画整理済みの住宅地域で居住 環境が良好なほか値頃感もあり、地価はやや 強含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％