別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
静岡葵 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 -1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.
鑑定評価額 64,100,000 円  １㎡当たりの価格 241,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区音羽町２１４番３
｢音羽町５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高19m

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
街区整然とした既成
住宅地域		 北西7m市道 水道、ガス、下水 静岡

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       266 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 静岡鉄道音羽町駅、日吉町駅
に徒歩圏内の閑静な住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　７
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ静岡駅北東方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度3種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に公園や高校、大学などがあり、住環境が良好なため需要は強く、今後とも地価は上昇基調が続くものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    241,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市中心部周辺にある優良住宅地域一円である。主な需要者は市内の富裕層である。新静岡駅に内包さ
れた大型商業施設にも近く、通勤や生活利便性が良好な優良住宅地域のため需要は旺盛である。一方、成熟した住宅地
にあり供給は限定的で売り手市場となっている。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡で４，０００万円～６，
０００万円前後、新築戸建で５，０００万円～７，０００万円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本地域には共同住宅等も見られるが、高い地価に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算さ
れた。当地域は、快適性、利便性を重視する自用目的の取引が多い住宅地域であり、また、近隣地域等に信頼性の高い
事例が得られたため比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    298,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[125.9]		 [100.0]
100		 241,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葵区の住宅地需要は、総じて強いが、人口減
少が進む郊外部や土砂災害、冠水等災害リス
クのある地域の需要は弱く取引も少ない。


地域要因に大きな変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +28.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-609		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西7m市道、
中間画地
近商
高度4種最高22m
(80,200)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-627		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9.4m市道
、北東5.3m、
角地
２住居
高度3種最高19m
(70,200)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-601		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高19m
(60,160)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-17		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
北東5.4m、
角地
２中専
高度2種最高16m
地区計画等
(70,200)
e Ｒ６Ｋ２２
０３
-16		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高16m
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
287,356  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.0]
242,033 		 100
[ 100.0]
242,033 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
242,000 
b (　           ) 
320,546  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 135.7]
240,941 		 100
[ 100.0]
240,941 
241,000 
c (　           ) 
186,020  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  90.0]
225,400 		 100
[  95.5]
236,021 
236,000 
d (　           ) 
238,508  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
235,266 		 100
[  99.5]
236,448 
236,000 
e (　           ) 
260,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
251,946 		 100
[  99.9]
252,198 
252,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +20.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.5 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    241,000 円／㎡]  



静岡葵 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,395,738 
888,229 
4,507,509 
2,637,600 
1,869,909 		 （　0.9745）
1,822,226 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     39,613,609 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度3種最高19m
 60 ％   200 ％   200 ％   266 ㎡     12.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、計４戸のＳ造共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,808 
235,040 		 2.0  470,080 
1.0  235,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

470,080 		 940,160 
470,080 
⑨年額支払賃料        470,080 円　×　12ヶ月　＝　       5,640,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,640,960 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       366,662 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,274,298 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           940,160 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,790 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          470,080 円　×　　  93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         112,650 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,395,738 円　　　　（　        20,285 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-601		 1,564  
(   1,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,738 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,808 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-602		 1,845  
(   1,844) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,962 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 168,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 169,229 円  　　　        5,640,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      357,000 円  　　　　     42,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         888,229 円　（　　　　　　         3,339 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,637,600 円  
（　　　　　         9,916 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,395,738 円      
②総費用 888,229 円      
③純収益　①－② 4,507,509 円      
④建物等に帰属する純収益 2,637,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,869,909 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,822,226 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,850 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,613,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区音羽町２１４番３
 0800000146703-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
静岡葵 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 -1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.
鑑定評価額 64,100,000 円  １㎡当たりの価格 241,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区音羽町２１４番３
｢音羽町５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高19m

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
街区整然とした既成
住宅地域		 北西7m市道 水道、ガス、下水 静岡

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       266 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 居住環境、生活利便性ともに
良好な住宅地域		 街

路		 基準方位北７ｍ市道 交通

施設		 静岡駅北東方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度3種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 良好な居住環境が維持されている。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する
。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    241,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市中心部に近い住宅地域一円。市場参加者は市内在住の高額所得者層が中心で、市外からの転入は比
較的少ない。居住環境の良い区画整然とした古くからの住宅地域でブランド力があり、市街地中心部にも近いことから
生活利便性も良い。人気の高さに対して供給が少なく希少性があるため需要者の間で競争が働き、結果かなりの高値取
引も見られる。中心価格帯は土地のみの場合３千万円以上が中心で、土地建物の場合も５千万円以上が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方周
辺には共同住宅も見られるため、賃貸用建物の建築を想定して収益価格を試算したが、元本と果実の相関関係が希薄な
ため比準価格と比較し低位に試算された。したがって本件では規範性の優る比準価格を採用し、収益価格は参考にとど
め、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    298,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[126.4]		 [100.0]
100		 240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 元旦の震災、緊迫する国際情勢、物価高等の
不安材料はあるが、外国人観光客増加により
国内景気は回復基調にあり、不動産市況も改
善傾向にある。

居住環境、生活利便性ともに良好な人気の高
い住宅地域のため、需要は強含みで推移して
いる。地域要因に変動はない。


方位は北西向きで、代替競争関係にある他の
不動産と比較して市場競争力は普通。個別的
要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-601		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高19m
(60,160)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-615		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.2m私道
、中間画地
２中専
高度2種最高16m
(60,168)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-17		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
北東5.4m、
角地
２中専
高度2種最高16m
地区計画等
(70,200)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-1252		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高16m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
186,020  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  90.0]
225,400 		 100
[  93.1]
242,105 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
242,000 
b (　           ) 
237,898  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
240,991 		 100
[  96.6]
249,473 
249,000 
c (　           ) 
238,508  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
235,266 		 100
[  98.0]
240,067 
240,000 
d (　           ) 
182,376  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
206,693 		 100
[  88.5]
233,551 
234,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    241,000 円／㎡]  



静岡葵 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し土地の再調達現価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,425,582 
922,965 
4,502,617 
2,637,600 
1,865,017 		 （　0.9745）
1,817,459 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     39,509,978 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度3種最高19m
 60 ％   200 ％   200 ％   266 ㎡     12.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造２階建、２ＤＫのファミリータイプ４戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,818 
236,340 		 2.0  472,680 
1.0  236,340 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

472,680 		 945,360 
472,680 
⑨年額支払賃料        472,680 円　×　12ヶ月　＝　       5,672,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,672,160 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       368,690 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,303,470 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           945,360 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,839 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          472,680 円　×　　  93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         113,273 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,425,582 円　　　　（　        20,397 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-704		 1,827  
(   1,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 92.2]		 100
[100.0]
1,924 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,818 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-706		 1,546  
(   1,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,793 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 168,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 170,165 円  　　　        5,672,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      357,000 円  　　　　     42,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         922,965 円　（　　　　　　         3,470 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,637,600 円  
（　　　　　         9,916 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,425,582 円      
②総費用 922,965 円      
③純収益　①－② 4,502,617 円      
④建物等に帰属する純収益 2,637,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,865,017 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,817,459 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,833 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,509,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区音羽町２１４番３
 0800000146703-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考